- Hukuku ile ilgili sorularınız varsa İstanbul Avukat Kadıköy Soru SOR!
Yükleniyor
Makale İçeriği Neleri İçerir?
Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası, kiracının taşınmazı belli bir tarihte tahliye edileceğini kiralayana yazılı halde taahhüt edilmesi talepli davadır. Son aylarda ülkemizde yoğun bir şekilde tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası gündeme gelmekte olup kiracı ve kiraya verenler bu davalarda hukuk mücadelesi vermektedir. MG Hukuk olarak müvekkillerimizi kira hukukundan kaynaklı bu davalarda hizmet vermekteyiz.
Kısaca belirtmek gerekirse tahliye taahhüdü, kiracıya kiralanan taşınmazı belirtilen tarihte boşaltma yükümlülüğü yükleyen ve kiralayana da kiracıdan boşaltmasını isteme hakkı tanıyan tek taraflı bir hukuki işlem olarak kabul edilmektedir. Tanımdan da açıkça anlaşılacağı üzere tahliye taahhütnamesinin en önemli özelliği, kiralayana, kiracıya karşı başka bir nedene dayanmadan ve tazminat yükümlülüğü altına girmeden, kira ilişkisini sonlandırma imkânı sağlamasıdır.
Kira hukukumuzun son dönemde en çok gündeme gelen konularından biri olan ve kiracı ile kiraya verenler arasında ihtilaf konusu olan tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası konusuna dair aşağıda detayları paylaştık.
Mevzuatımızda bu konu Türk Borçlar Kanunu (TBK) 352/1.maddesine göre “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davalarında diğer tahliye sebeplerinden farklı olarak sözleşmenin tarafı olmayan malikin dava açma hakkı bulunmamaktadır. Ancak kiralananı iktisap eden yani yeni almış olan malik, TBK’nın 310.maddesi uyarınca kiraya verenin kanuni halefi sayıldığından, önceden verilmiş taahhütnameye dayalı olarak dava açabilir. Yeni malik, eski malikin kiracıdan aldığı tahliye taahhüdüne dayalı olarak işlem yapabilir.
Kira hukukumuzda kiralayan yani malik isterse icra dairesine başvurarak İİK’nın 272.maddesi uyarınca tahliye istemli takip yapabileceği gibi, doğrudan sulh hukuk mahkemesinde de tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası açabilir. Malik dava öncesi uzlaşma ve tahliye imkanı için ihtarname göndermek suretiyle de yasal süreci başlatabilir.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası veya icra takibinin taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde yapılması gerekir. Örneğin kiralananın 01.08.2023 tarihinde tahliye edileceği taahhüt edilmişse bu tarih gelmeden 31.07.2023 tarihinde dava açılması veya tahliye istemli takip yapılması mümkün değildir. Çünkü dava hakkı ancak taahhüt edilen tarih itibariyle doğacaktır.
Bir aylık dava açma süresinin önceden ihbar gönderilmek, dava açılmak veya takip yapılmak suretiyle korunması da mümkün değildir. Ancak tahliye tarihi öncesinde kiraya veren tarafından kiracının tahliye taahhüdünün hatırlatılması ve tahliyesinin talep edileceğinin ihtarı, dava dışı çözüm için işe yarayabilecektir.
Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları son dönemde yargının büyük bir iş yükünü oluşturmaktadır. Bu nedenle de Eylül 2023’ten itibaren tarafların dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmaları gerekmektedir. Yargıtay içtihatları uyarınca, tahliye taahhütnamesinin kiracı tarafından imzalanarak kiralayana verilmesi halinde taahhütname üzerindeki boş kısımların (tarih vs.) kiraya veren tarafından doldurulmasının tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini etkilemeyeceği kabul edilmektedir.
T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2008/11 K. 2008/2784 T. 11.3.2008
“Davalı her ne kadar tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi düzenlenmesi sırasında alındığını ve tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu savunmuş ise de, imzası inkar edilmeyen taahhütnamede “halen icar ve işgali altındaki” davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez.
Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunamamaktadır. Takip süresinde yapılıp dava açıldığına göre serbest irade ile kiralananda oturulurken verilen tahliye taahhüdünün geçerli olduğunun kabulüyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.”
Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davasında kiracı tarafından imzaya itiraz edilebilmektedir. Bu durumda imzaya itiraz da söz konusu olduğunda davalının isticvabı yani Mahkemeye daveti ile imza örnekleri alınmakta, ayrıca geçmişte resmi kurumlarda (noterlik, bankalar, seçimler vb.) kurumlardan imza örnekleri getirtilmekte ve tahliye taahhütnamesindeki imzanın bilirkişi marifetiyle incelenerek imzanın kiracıya aitlik durumu tespiti yapılmaktadır.
Kira sözleşmesinin tarafı olmayan kişinin, örneğin kefilin verdiği tahliye taahhüdü geçerli değildir. Ancak kiracı adına sözleşmeyi yapan kişinin, kiracı adına verdiği tahliye taahhüdünü geçerli kabul etmek gerekir. Çünkü sözleşmeyi kiracı adına yapmaya yetkili kişinin bu yetkisinin o sözleşme ile ilgili tahliye taahhüdünü de kapsadığının kabulü gerekir. Çünkü kiracı olarak bulunduğu sırada muris tarafından verilen tahliye taahhüdü mirasçılarını da bağlayacağından, söz konusu taahhüde dayalı olarak tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu durumda davanın tüm mirasçılara karşı birlikte açılması gerekir.
Tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için ilk kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte taahhüdün verilmiş olması gerekir. İlk kira sözleşmesi ile aynı günde veya kiracının taşınmaza yerleşmesinden önce verilen taahhütnameler kiracının serbest iradesini yansıtmadığı düşünüldüğünden uygulamada geçerli kabul edilmemektedir.
Taahhütnamenin içeriğinden, taahhüdün kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten, yani kiralanana taşındıktan sonra verildiği anlaşılıyorsa bu durumda taahhütnamede tanzim tarihinin olmamasının bir önemi yoktur. Bu durumda tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davasında kiracı tarafından verilen taahhüdün geçerli olduğunun kabulü gerekir.
Taahhüdün boş kâğıdın imzalanması suretiyle verildiği veya tanzim tarihinin sonradan atıldığına ilişkin iddiaların HMK’nın 200. maddesi uyarınca tanık ve sair delille ispatı mümkün değildir. Bu tür iddiaların yazılı delille kanıtlanması gerekir. Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davasına dair yakın tarihte Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında bu hususlar net bir şekilde izah edilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.9.2021 tarihli ve E. 2017/6-975 K. 2021/1108 sayılı kararı “Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır. …….TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.…”
Kira hukukunun alt başlıklarından tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davasında son zamanlarda gündeme gelen bir diğer önemli başlık ise aile konutu olan evlerde, kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesinde imzası olmayan eşin, taahhüde yapacağı itirazdır. Yargıtay’ın yeni istikrarlı kararları, boş verilen tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğu yönündedir ancak mecur (kiralanan) aile konutu ise ve sözleşme eşlerden biri tarafından yapıldıysa diğer eş kiralayana göndereceği ihtarname ile sözleşmenin tarafı olduğunu bildirip tahliye taahhütnamesine muvafakati olmadığını bildirip kiralananın aile konutu olduğunun tespiti davası açabilir. Aile konutuna ilişkin taahhütname her iki eş tarafından imzalanmalı ancak dava öncesi imzası olmayan eş kiraya vereni ihtar etmelidir.
Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER
NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.
Hukuk Bülteni alanında avukat uzmanlığının kazanılması için avukatın Hukuk Bülteni alandaki davaları takip etmesi, Hukuk Bülteni seminerlerine katılarak, hukuksal olarak yargı içtihatları ve güncel Hukuk Bülteni ile ilgili yargıtay kararlarını takip etmesi gereklidir. Hukuk Bülteni alanındaki suç sayısı oldukça fazla olduğu için; Hukuk Bülteni Avukatı uzmanlık gerektiren bir alandır.
Kadıköy Hukuk Bülteni konusunda, Kadıköy Hukuk Bülteni Avukatları tarafından hazırladığmız tüm makalelere Hukuk Bülteni makalelerini aşağıda bulabilirsiniz.
Okumuş olduğunuz bu makale yazısı genel hatlarıyla ele alnır tarzda Hukuk Bülteni kategorisinde Kadıköy Hukuk Bülteni avukatı tarafından yazılmıştır. Makale içeriği ile ilgili size özel detaylı bilgi için büromuzla ya da avukat bir meslektaşımız ile görüşmenizi tavsiye ederiz. Bizlerle iletişime geçmek isterseniz; İletişim için tıklayınız.
Kadıköy Hukuk Bülteni avukatı tarafından bilgilendirilmek ya da konu ile alakalı sorularınız varsa AVUKAT SOR sayfamızdan bizelere sorunuzu iletebilirsiniz. Hukuk Bülteni de dahil tüm tüm makalere buradan ulaşabilirsiniz. Bu Makale Kadıköy Hukuk Bülteni Avukatı Mete GENÇER tarafından onaylandı!