- Hukuku ile ilgili sorularınız varsa İstanbul Avukat Kadıköy Soru SOR!
Yükleniyor
Makale İçeriği Neleri İçerir?
Gayrimenkul hukukuna dair dava türlerinden birisi de gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davasıdır.
Bir gayrimenkulün sonraki tarihte tapu devrinin gerçekleşeceği konulu anlaşmada bir uyuşmazlık çıktığında gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davası gündeme gelecektir.
Mevzuatımızda TBK m.237/2, Tapu Kanunu m.26/4, Noterlik Kanunu m.60/3, açıkça taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden bahsetmektedir.
Bir gayrimenkulün ileriki bir tarihte alım satım işleminin yani tapu devrinin gerçekleşeceğinin resmi olarak taahhüt edilmesi için satış vaadi sözleşmesi hazırlanır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde alıcı, sözleşmede belirtilen tarihte ve beyan edilen bedel ile o mülkü alacağını; satıcı ise bu şartlarda satışı gerçekleştireceğini onaylar. İleride gerçekleştirilecek olan tapu devrini resmî belge ile garanti altına alan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir ön sözleşme niteliğindedir. Tapu devri, sözleşmede belirtilen tarih ve şartlara uyularak gerçekleştirilir. Bu konuya dair uyuşmazlık çıkması durumunda gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davası görülmektedir.
Gayrimenkul sahibi ile alıcısı arasında yapılan satış vaadi sözleşmesi, noter onayına sunulmadan kanuni geçerlilik kazanmaz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi geçerliliğinin olması için noter tarafından düzenlenmesi gerekmektedir. Aynı sözleşmenin üçüncü taraflarla yani başka bir alıcıyla da yapılmasını önlemek için de tapuya şerh düşülebilir. Tapuya düşülen şerhin 5 yıl geçerlilik süresi bulunur. 5 yıl içerisinde gayrimenkul alım satım işlemi gerçekleştirilmezse sözleşme iptal edilir. Tapuya şerh düşülmediği takdirde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 10 yıl geçerliliği olur.
Satış vaadi sözleşmesi alıcı ve satıcı her iki taraf için de yükümlülükler doğurur. Bu sebeple sözleşmede belirtilen tarihte sadece alıcının isteği ile satışın gerçekleşmesi mümkün değildir. Her iki tarafın da tapu devir işleminde hazır bulunması gerekir. Satılacak gayrimenkulün tapulu olması da şarttır. Tapusuz gayrimenkuller için sözleşme düzenlenmez. Ancak satışı gerçekleştirecek kişinin sözleşmenin imzalandığı tarihte mülkün tapusuna sahip olması gerekmez. Sözleşmede belirtilen tapu devri tarihine kadar gayrimenkulün tapusunu almış olması yeterlidir.
Satış vaadi sözleşmesinde yer alması gereken bilgiler ve dikkat edilecek konular bulunmaktadır. Aksi halde gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davası gündeme gelecektir.
Sözleşmede tarafların adı ve soyadı bilgileri ile açık adresleri yer almalıdır. Sözleşmede belirtilen adreslere tebligat gönderilebileceği için adreslerin eksiksiz şekilde belirtilmesi gerekir. Satışı yapılacak gayrimenkulün satış bedeli, ödemenin hangi yolla yapılacağı ve taksitle ödemenin gecikmesi durumunda uygulanacak faiz oranı da belirtilmelidir.
Ayrıca tapu devir işlemlerinde tapu harcı ve döner sermaye gibi masrafları hangi tarafın ödeyeceği de kararlaştırılmalıdır. Taraflardan birinin istemesi halinde sözleşmeye cayma durumunda uygulanacak tazminat ya da cezai şartlar ile ilgili madde eklenebilir. Taraflar arasında ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların çözümü için hangi mahkeme ve icra dairesine başvurulacağı bilgisi de sözleşmede yer alır.
Bu davada görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise gayrimenkulün aynının bulunduğu yer mahkemesidir.
Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davasında araştırılıp değerlendirilecek konular başlıca aşağıdaki gibidir:
Olarak sayılabilir.
Yukarıda ayrıca belirttiğimiz üzere öncelikle taşınmaz mülkiyetini geçiren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması koşulu gereğince gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin noterde düzenlenmiş olması gerekir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davasında her davada olduğu gibi alanında uzman bir avukatla davayı takip etmekte büyük fayda vardır. Usuli süre, şekil, yetki gibi hususların yanında esasa dair konular yani hukuki nitelendirme ve talepler çok önemlidir ve hata yapılması durumunda geri dönüşü olmayan hak kayıpları ortaya çıkacaktır.
Uygulamada gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davasında en çok karşılaşılan hata, taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması durumunda, henüz paylı mülkiyete geçilmediği için infaz kabiliyetinin olmadığı hususunun gözden kaçırılmasıdır. Yani elbirliğine konu taşınmazlardaki maliklerden birisinin hakkını elbirliği halindeki maliklerden başkasına satış vaadinde bulunması halinde sözleşme geçerli olmakla birlikte paylı mülkiyete geçilmediği sürece tapu iptali ve tescil istenemez.
Bazen bu husus mahkemelerce yanlış anlaşılmakta, elbirliğine konu taşınmazda maliklerin birbirine satış vaadinde bulunması halinde de tapu iptali ve tescil davası reddedilmektedir. Oysa bu durumdaki maliklerin kendi aralarında yaptıkları satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir ve buna dayanılarak tapu iptali ve tescil istenmesi mümkündür. Bu konunun üzerinde durulması ve mahkemenin aydınlatılması gerekir.
5578 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 2. maddesi ile değiştirilen 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesi düzenlemeleri de en çok gözden kaçırılan konulardandır. Bu yasa uyarıca taşınmazın niteliğine göre taşınmazın belli miktarlardan aşağı bölünmesini sağlayan gayri menkul satış vaadi sözleşmeleri tescil imkânı doğurmaz. Tarım arazilerinin bölünme yasağına ve sınırlara dikkat edilmelidir.
Satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında mevcut uyuşmazlık gerektirmedikçe keşif yapılması zorunlu değildir.
Satış vaadi sözleşmesi herhangi bir sebeple gerçekleşmediği, ifa edilemediğinde, yani ifa imkansızlığında, çoğunlukla vaat alacaklısı tarafından bedel isteminde bulunulmaktadır. Davacının bedel istemekte haklı görüldüğü durumlarda taşınmazın dava tarihindeki emsal değerine hükmedilmektedir.
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi önem taşır. Bu sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen haciz ve ipotek gibi sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki kayıtlar sözleşme alacaklısını bağlamaz. Bununla birlikte satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmese de sözleşmenin sonuçsuz kalması için vaat borçlusu tarafından taşınmazın başkasına devredilmesi halinde alan şahsın kötüniyetli olduğu ileri sürülebilir.
Belediyelerce hakkında yıkım kararı verilmiş kaçak yapılarda bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekmektedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona ermektedir. Satış vaadi sözleşmesine göre vaad edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaad eden ise sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini vaad edilene devrederek edimlerini ifa etmiş olurlar.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğundan sözleşmenin feshi de Noterlik Kanunu’nun 81/2’nci maddesine göre noterde yapılacaktır.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davası için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye teslim edilmişse zamanaşımı iddiasında bulunulamaz. Satış vaadi sözleşmesinde açıkça teslimden söz edildiği halde mahkemelerce zamanaşımı süresinin geçtiğinden söz edilerek davanın reddedilmesi durumu ile karşılaşılmaktadır ki bu yanlıştır.
Her dava dilekçesine hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle hukuken alanında uzman gayrimenkul avukatından yardım almanızı önermekteyiz. İstanbul Barosu avukatlarına ulaşabilir veya MG Hukuk İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı olarak hukuk büromuzla irtibata geçebilirsiniz.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davasında gerek dilekçeler gerekse dava aşamasındaki hukuki prosedürler çok sıkı bir şekilde takip gerektirdiğinden dolayı kanunda belirtilmiş olan sürelerin kaçırılmaması ve doğru adımlar atılması bakımından alanında uzman bir avukata danışılması önem arz etmektedir.
Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER
NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.
Hukuk Bülteni alanında avukat uzmanlığının kazanılması için avukatın Hukuk Bülteni alandaki davaları takip etmesi, Hukuk Bülteni seminerlerine katılarak, hukuksal olarak yargı içtihatları ve güncel Hukuk Bülteni ile ilgili yargıtay kararlarını takip etmesi gereklidir. Hukuk Bülteni alanındaki suç sayısı oldukça fazla olduğu için; Hukuk Bülteni Avukatı uzmanlık gerektiren bir alandır.
Kadıköy Hukuk Bülteni konusunda, Kadıköy Hukuk Bülteni Avukatları tarafından hazırladığmız tüm makalelere Hukuk Bülteni makalelerini aşağıda bulabilirsiniz.
Okumuş olduğunuz bu makale yazısı genel hatlarıyla ele alnır tarzda Hukuk Bülteni kategorisinde Kadıköy Hukuk Bülteni avukatı tarafından yazılmıştır. Makale içeriği ile ilgili size özel detaylı bilgi için büromuzla ya da avukat bir meslektaşımız ile görüşmenizi tavsiye ederiz. Bizlerle iletişime geçmek isterseniz; İletişim için tıklayınız.
Kadıköy Hukuk Bülteni avukatı tarafından bilgilendirilmek ya da konu ile alakalı sorularınız varsa AVUKAT SOR sayfamızdan bizelere sorunuzu iletebilirsiniz. Hukuk Bülteni de dahil tüm tüm makalere buradan ulaşabilirsiniz. Bu Makale Kadıköy Hukuk Bülteni Avukatı Mete GENÇER tarafından onaylandı!