Noterde Gayrimenkul Satışı

Son günlerde kamuoyunda gündeme gelen yasal düzenleme gereği Temmuz 2023 itibariyle artık noterde gayrimenkul satışı ve alımı işlemleri yapılabilecektir.

Noterlik Kanunu’nda yapılan değişiklik 28 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazetede yayınlandı. Kanun değişikliği ile noterlere gayrimenkul alım – satım işlemi yapabilme ve tapu siciline şerh koyabilme yetkisi verilmiştir. Burada noterde gayrimenkul satışındaki amaç tapu müdürlüklerinde olan yoğunluğu azaltmak ve vatandaşın daha rahat işlem yapmasını sağlanması olmuştur. Gayrimenkul hukukuna ve gayrimenkul işlemlerinize dair hak kaybı yaşamamak, hukuken gerekli bilgilerle birlikte alanında uzman bir avukatla çalışılmasını tavsiye ederiz.

Noterde Gayrimenkul Satışı Nasıl Yapılacak?

Noterlik işlemleriyle ilgili son yıllarda dijital anlamda yapılan iyileştirmelerle birlikte noterliğe gitmeden e-imzalı ihtarname işlemleri ile yine öncesinde randevu alarak sadece imza için noterliğe gidilmesine yarayan noterler birliği internet sitesi mevcuttur. Noterde gayrimenkul satışı için de yine bu sistem üzerinden e-devlet kullanıcı bilgileri ile giriş yapılarak başvuru yapılacaktır.

Noterler, kişilerin ve taşınmazın tüm bilgileri ile başvuru belgesi düzenleyecek ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne iletecek. Taşınmaza ait ayrıntılı tapu kayıt bilgileri Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi’nden (TAKPAS) sorgulayacak. Eksiklikler taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden talep edilecek. Noter, sözleşmeyle ilgili işlemleri bizzat yapacak, satışa engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra sözleşmeyi taraflara imzalatacak ve tapu senedi verilecektir.

Noterlik tarafından, başvuranın taşınmazın hak sahibi olduğunun tespitinin ardından başvuru kabul edilerek işlem başlatılacak. Noterde gayrimenkul satışı için başvurunun kabulüyle noter tarafından taşınmazla ilgili tapu kayıtları incelenecek, satış yapmaya engel durum olup olmadığı kontrol edilecek.

Sözleşmeler noter huzurunda imzalanacaktır. Noterde gayrimenkul satışına engel durum bulunmadığının belirlenmesiyle gerekli harç ve tapu döner sermaye hizmet bedelinin ödenmesi için ilgililerin cep telefonlarına mesaj gönderilecektir.

Noterde Gayrimenkul Satışı Ücreti ve Masraflar

Aynı Tapu Müdürlüğü işlemlerindeki yapıldığı şekilde satıcı ve alıcının payına düşen satış harçları ödendikten sonra taraflar düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesini imzalamak üzere noterliğe davet edilecek. Noterde gayrimenkul yani tapu devrinin koşulları mevzuatla belirlenmiştir.

Sözleşmeler noter huzurunda alıcı ve satıcı tarafından imzalanacak. İmzalanan sözleşmeler sisteme kaydedilecek. Bunun ardından da sözleşmelerin Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemine elektronik ortamda gönderilmesiyle taşınmaz, tapu kütüğüne tescil edilecek.

Taşınmazın devri gerçekleştikten sonra düzenlenecek tapu ve diğer belgeler araç satışında olduğu gibi noter tarafından teslim edilecek.

Bilindiği üzere yasa gereği tapu dairesinde yapılan işlemlerde satış bedelinin yüzde 4’ü kadar tapu harcı ödeniyor. Noterlerde buna ek bir ücret daha alınacak. Noterde gayrimenkul satışından ek noterlik ücreti taşınmazın değerine göre 500 liradan az ve 4 bin liradan fazla olamayacak.

Ayrıca bu miktarlar her yıl yeniden değerleme oranında hesaplanarak artacaktır.

Noterde Gayrimenkul Satışı Hafta Sonu Yapılabilecek Mi?

Hafta sonu nöbetçi noterlik uygulaması son birkaç senedir uygulamada idi. Bu kapsamda vatandaşlar noterlikte yapılacak tespit, tescil, tasdik, araç devri gibi işlemleri kolaylıkla tamamlamaktadır. Aynı şekilde böbetçi noterlik aracılığıyla noterde gayrimenkul satışı işlemi hafta sonu da yapılabilecektir. Noterde gayrimenkul satışının tercih sebeplerinden birisi de bu olacaktır.

Ayrıca, gayrimenkul satış sözleşmesi; damga vergisi ve değerli kâğıt bedellerinden istisna tutulan bir sözleşme türü olduğundan noterlerce başkaca vergi ve harç tahsilatı yapılamayacak olması, işlem kolaylığı ve hızlı olacağı düşünüldüğünde özellikle büyükşehirlerde ve tapuların yoğun olduğu şehirlerde tercih sebebi olabilecektir.

Noterde Gayrimenkul Satışına Yönelik Yasal Düzenleme

Resmi Gazetede yer alan gayrimenkul satışına dair düzenleme aşağıdaki gibidir:

MADDE 9- 18/1/1972 tarihli ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 28 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“MADDE 28- Atanma veya nakil talebinde bulunan başvuru sahiplerinin vazgeçme talepleri, 22 nci maddeye göre yapılan ilan tarihinden itibaren bir ay içinde Adalet Bakanlığına fiziki olarak teslim edilmesi veya elektronik ortamda iletilmesi kaydıyla, atama işleminde değerlendirilir; aksi hâlde vazgeçme talebi dikkate alınmaz.”

MADDE 10- 1512 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin başlığı “Göreve başlama ve istifa etmiş sayılma:” şeklinde, birinci ve ikinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddenin üçüncü ve dördüncü fıkraları yürürlükten kaldırılmıştır.

“Noter sıfatı, noterliğe fiilen başlama tarihinde kazanılır. Kendi sınıfında veya yukarı sınıfta başka bir noterliğe atanan veya nakledilen noterin, o yer noterlik sıfatı, Cumhuriyet savcısının huzurunda yapılacak devir ve teslim işleminin bitmesiyle sona erer; yeni yer noterlik sıfatı ise bu yere fiilen başlama tarihinde kazanılır. Arada geçen sürede noter sıfatı devam eder. 

Atama veya nakle ilişkin karar, Adalet Bakanlığının resmî internet sitesinde ilan edilir. Noter, ilan tarihinden itibaren bir ay içinde yeni görevine başlamak zorundadır. Haklı bir sebep olmaksızın süresi içinde görevine başlamayan noter, noterlik mesleğinden istifa etmiş sayılır.”

MADDE 11- 1512 sayılı Kanunun 60 ıncı maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“3. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak,”

MADDE 12- 1512 sayılı Kanuna 61 inci maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki madde eklenmiştir.

“Taşınmaz satış sözleşmesi:

MADDE 61/A- Taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilir.

Noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenler, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler tapu bilişim sistemi vasıtasıyla noterlerle paylaşılır. Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksik olması hâlinde ilgili tapu müdürlüğünden eksik olan hususlar bu sistem üzerinden talep edilir ve eksiklikler tapu müdürlüğünce giderilerek sisteme aktarılır. Noterlerce hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra taşınmaz satış sözleşmesi yapılır. 

Satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu sisteme kaydeder. Sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır. Satış sözleşmesi ile diğer belgeler, noter tarafından sisteme aktarılır ve fiziki olarak arşivlenir.

Noterler, taşınmaz satış sözleşmesiyle ilgili işlemleri bizzat yaparlar.

Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmez.

Noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinden yalnızca 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin “I-Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün (20) numaralı fıkrasının (a) bendi uyarınca tapu harcı alınır. Bu işlemler için 492 sayılı Kanunun tapu harçlarına ilişkin hükümleri ve gerekli harcı tamamen almadan işlem yapan noterler hakkında aynı Kanunun 128 inci maddesi hükmü uygulanır. 

Taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisnadır.

Bu madde kapsamında yapılan işlemler karşılığında noter ücreti dışında herhangi bir ücret alınmaz. Noter ücreti taşınmazın değerine göre beş yüz Türk lirasından az ve dört bin Türk lirasından fazla olamaz ve ücret tarifesinde gösterilir. Bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanır.

Taşınmaz satış işlemleri için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere hizmet bedeli alınır ve bu işlemler sebebiyle noterlere herhangi bir pay veya aidat ödenmez.

 Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının mütalaası alınarak Adalet Bakanlığınca çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir.”

 MADDE 13- 1512 sayılı Kanunun 162 nci maddesine birinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiş ve maddenin mevcut ikinci fıkrasında yer alan “birinci fıkra” ibaresi “birinci ve ikinci fıkralar” şeklinde değiştirilmiştir.

“Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler de sorumludur. Bu zararın Devlet tarafından ödenmesi hâlinde Devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu eder. Notere karşı açılacak davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.”

Noterde Gayrimenkul Satışı Yaparken Avukat Bulunması Zorunlu Mu?

Noterlikte yapılacak gayrimenkul işlemleriniz, noterde gayrimenkul satışı ve diğer işlemlerde avukatla çalışmak zorunda değilsiniz. Ancak niteliği itibariyle önemli işler ve değerli hakların devrine dair işlemler olduğu için kalifiye olmayan memur kaynaklı hatalarla karşılaşmamak, hak kaybı yaşanmaması ve tarafların menfaatlerine uygun hareket edilmesi adına avukatla temsil edilmekte fayda bulunduğunu hatırlatırız.

Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER

NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.