- Hukuku ile ilgili sorularınız varsa İstanbul Avukat Kadıköy Soru SOR!
Yükleniyor
Makale İçeriği Neleri İçerir?
Kadıköy avukatlık ve patent ofisi MG Hukuk olarak kira hukuku alanında yeniden kiralama yasağı ile ilgili müvekkillerimize hizmet vermekteyiz.
Bu makalemizde yeniden kiralama yasağı, yeniden kiralama yasağının hukuki dayanağı, eski kiracının öncelik hakkı, yeniden kiralama yasağında süreler, yeniden kiralama yasağına aykırılık durumunda tazminat ve mevzuatta bu işlemlerin nasıl düzenlendiği konularından bahsedeceğiz. Kadıköy marka patent vekili ve kira avukatı MG Hukuk ofisi olarak Türk Borçlar hukukunda düzenlenen yeniden kiralama yasağı konusunda hizmet vermekteyiz. Kira sözleşmesi, tahliye ve yeniden kiralama yasağına dayalı dair süreçler ile bu konudan kaynaklı davalarla ilgili ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
“Kira sözleşmesi,” bir mal veya gayrimenkulün (örneğin, ev, işyeri, arsa) sahibi ile kiracı arasında yapılan resmi bir sözleşmeyi ifade eder. Bu sözleşme, kiracının belirli bir süre boyunca belirli bir mülkü kullanma hakkını ve sahibinin buna karşılık belirli bir kira bedeli alma hakkını düzenler.
Kira sözleşmesi, taraflar arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenleyen bir hukuki belge olduğu için, sözleşmeye uymama durumunda yasal yaptırımlar söz konusu olabilir. Bu nedenle, tarafların sözleşmeyi dikkatlice incelemesi ve anlaması önemli olup bir avukatın desteğinin alınması elzemdir.
Detaylı bilgi için kira sözleşmesi adlı makalemizi okuyabilir ve hukuki destek için MG Hukuk olarak bize ulaşabilirsiniz.
Mevzuatımızda Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi gereğince kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın kiralanan bir mülkü boşalttıktan sonra, aynı mülkü üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiraya veremeyecektir. Bu yasak, kiraya verenin belirli durumlarda mülkü yeniden kiraya verme yetkisini sınırlayarak, özellikle eski kiracının haklarını korumayı amaçlamaktadır. Söz konusu yasağın dayanağı olan Türk Borçlar Kanunu’nun “yeniden kiralama yasağı” başlıklı 355. Maddesine yakından bakalım:
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Bu madde uyarınca kiraya veren, kiralanan bir mülkü boşalttıktan sonra, haklı bir sebep olmaksızın, aynı mülkü üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Eğer mülk, yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılmışsa, eski haliyle haklı bir sebep olmaksızın üç yıl süresince başkasına kiralanamaz. Ancak, bu durumda eski kiracıya öncelik hakkı tanınmaktadır. Eski kiracı, yeniden inşa veya imar gerçekleştirilen mülkü, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralamak konusunda öncelik hakkına sahiptir. Bu öncelik hakkının kullanılması için, kiraya verenin yazılı bir bildirim yapması gerekmektedir.
Bu hakkın kullanılmaması durumunda, mülk üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, yukarıdaki hükümlere aykırı davranması durumunda, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Yeniden kiralama yasağı süreçleriyle ilgili uygulamada sıklıkla rastlanan hatalardan dolayı kayıplar yaşamamanız için sürecin başından itibaren mutlaka hukuki destek almanızı tavsiye ederiz. Kadıköy kira hukuku avukatı MG Hukuk bürosuna başvurabilirsiniz.
Dayanağını Türk Borçlar Kanununun 350 ve 351. Maddelerinden alan bu duruma göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi de onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Ayrıca, kiralanana sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Daha detaylı bilgi için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası makalemizi okuyabilir ve yeniden kiralama yasağı konusunda hukuki destek için MG Hukuk’a ulaşabilirsiniz.
Dayanağını yine Türk Borçlar Kanununun 350. Maddesinden alan bu tahliye durumunda, kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilecektir. Bu konulara dair detaylı bilgi ve hukuki destek almak amacıyla MG Hukuk avukatlarına ulaşabilirsiniz.
Madde 355’e göre, kiraya veren kiralananı boşalttığında veya yeniden inşa/imar için boşalttığında, “üç yıl” boyunca eski kiracısından başkasına kiralamamalıdır. Eski kiracı, öncelik hakkına sahiptir ve bu hakkı kullanmazsa üç yılın sonunda kiralanan başkasına kiralanabilir.
Eski kiracının öncelik hakkı, TBK Madde 355’te belirtilen durumlar altında önemli bir koruma sağlar. Özellikle kiralananın boşaltılması (gereksinim amacıyla) veya yeniden inşa/imar için boşaltılması durumunda, eski kiracıya şu haklar tanınır:
Bu öncelik hakkı, eski kiracıya, yeniden inşa veya imarı gerçekleştirilen taşınmazı tekrar kiralamada öncelik sağlayarak, mevcut kiracının haklarını korumayı amaçlar. Eğer eski kiracı bu öncelik hakkını kullanmazsa, üç yılın sonunda kiralanan başkasına kiralanabilir. Yeniden kiralama yasağı süreçleriyle ilgili uygulamada sıklıkla rastlanan hatalardan dolayı kayıplar yaşamamanız için sürecin başından itibaren mutlaka hukuki destek almanızı tavsiye ederiz. Kadıköy kira hukuku avukatı MG Hukuk bürosuna başvurabilirsiniz.
Eğer kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananı boşalttığında veya yeniden inşa/imar amacıyla boşalttığında, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralaması durumunda, bu maddeye aykırı davranmış olur. Bu durumda, kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yani, kiraya veren, Madde 355’in hükümlerine uymazsa ve kiralananı belirtilen koşullar altında üç yıl içinde eski kiracısından başkasına kiralarsa, eski kiracıya bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemesi gerekmektedir. Tazminat, kiracının uğradığı zararın bir türüdür ve bu hüküm, kiraya verenin yasal yükümlülüklerine uymaması durumunda eski kiracının mağduriyetini hafifletmeyi amaçlar. Yaşanılan mağduriyetlerin en aza inmesi için bir avukatın desteğini almak çok önemlidir.
Hukuki destek amacıyla İstanbul Barosu avukatlarına veya MG Hukuk’a danışabilirsiniz. Yeniden kiralama yasağı için hesaplanacak tazminat somut olayın yani davanın özelliklerine göre değişiklik göstermekte olup her davada ortaya konan hukuki durum ve deliller olay özelinde farklı yorumlanacaktır.
Yeniden kiralama yasağına dair bu sorunun cevabı hayır istenemeyecektir çünkü belirletilen yasa hükmünde kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür. Ancak davacı herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmaksızın taşınmazı kendi rızasıyla tahliye ederse, tazminat için geçerli olan ilamlı icra şartı oluşmayacaktır. Bu sebepten dolayı koşulları oluşmayan bir tazminat isteminin reddi gerekir. Mahkeme kararı olması yeniden kiralama yasağı tazminatı konusunda çok önemlidir.
Bu duruma emsal bir Yargıtay kararı:
“Dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi gereğince açılan tazminat davasıdır. Belirtilen yasa hükmüne göre kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiş olup benzer düzenleme mülga 6570 sayılı yasanın 15. Maddesinde de bulunmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür.
Yeniden Kiralama Yasağı
Eldeki davada davacı, davalı tarafından gönderilen ve kiralananın konut ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.”
Bu gibi yeniden kiralama yasağı süreçleriyle ilgili uygulamada sıklıkla rastlanan hatalardan dolayı kayıplar yaşamamanız için sürecin başından itibaren mutlaka hukuki destek almanızı tavsiye ederiz. Kadıköy kira hukuku avukatı MG Hukuk bürosuna başvurabilirsiniz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi, yeniden kiralama yasağına ilişkin belirli süreleri düzenler:
Kiralananın Gereksinim Amacıyla Boşaltılması: Kiraya veren, kiralananı gereksinim amacıyla boşalttığında, haklı bir sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralamamalıdır.
Yeniden İnşa veya İmar Amacıyla Boşaltılması: Eğer kiralananın boşaltılması, yeniden inşa veya imar amacıyla gerçekleştirilmişse, eski haliyle haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.
Bu süreler, kiraya verenin belirtilen durumlar altında kiralananı tekrar kiraya verme yetkisini sınırlar. Eski kiracıya ise bu süre zarfında öncelik tanınır. Eğer eski kiracı bu öncelik hakkını kiraya verenin bildirimi sonrasındaki bir ay içerisinde kullanmazsa veya kullanma hakkından vazgeçerse, üç yılın sonunda kiralanan başkasına kiralanabilir. Bu süreler, kira sözleşmeleri süresince kiracıların haklarını korumak amacıyla belirlenmiştir. Hak kaybına uğramamak, süreleri kaçırmamak için sürecin en başından itibaren bir avukatın desteği önemlidir. Kira hukukuna ilişkin süreler konusunda uzmanlaşmış olan MG Hukuk’a hukuki destek için ulaşabilirsiniz.
Yeniden Kiralama Yasağı Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Yeniden kiralama yasağı davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Kira ilişkisinden doğan davalarda yetkili mahkeme, kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir. Açılacak davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu konuda hukuki destek için MG Hukuk’a ulaşabilirsiniz.
Kadıköy avukatı olarak en üst seviye içtihat makamı Yargıtay’ın yeniden kiralama davasına dair emsal kararlarını aşağıda paylaşıyoruz. Davanızda hak kaybı yaşamamak ve etkin savunma için tecrübeli avukatlardan destek alınmasını tavsiye ederiz.
Yargıtay 3. HD., E. 2017/4956 K. 2019/871 T. 7.2.2019 kararında;
“Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6530 E. , 2015/10458 kararında;
“Dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi gereğince açılan tazminat davasıdır. Belirtilen yasa hükmüne göre kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiş olup benzer düzenleme mülga 6570 sayılı yasanın 15. Maddesinde de bulunmaktadır.
Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür. Eldeki davada davacı, davalı tarafından gönderilen ve kiralananın konut ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.”
Yargıtay 3. HD., E. 2017/4632 K. 2019/1687 T. 21.2.2019 kararında;
“Somut olayda; davacının 01.05.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken davalılar tarafından 17.10.2014 tarihli ihtarname ile kızları K1′ in konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, bu ihtarname sonucunda davacının kiralananı tahliye ettiği ve taşınmazın 01.03.2015 başlangıç tarihli sözleşme ile 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalılar gereksinim, yeniden inşa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı anlaşılmıştır.”
Yeniden kiralama yasağı süreçleriyle ilgili uygulamada sıklıkla rastlanan hatalardan dolayı kayıplar yaşamamanız için sürecin başından itibaren mutlaka hukuki destek almanızı tavsiye ederiz. Kadıköy kira hukuku avukatı MG Hukuk bürosuna başvurabilirsiniz.
Yeniden Kiralama Yasağı Davaları için Avukatlarımıza Ulaşın
Kadıköy’de kira avukatlık, marka ve patent vekilliği faaliyeti yapan ve İstanbul’da yer alan MG Hukuk Bürosu İstanbul marka avukatı ve kira hukuku avukatı, marka ve patent haklarının korunmasına dair başvurular, kira davaları ve ilgili davalar için danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir.
2013 yılında kuruluşundan bugüne çalışmalarına devam eden MG Hukuk Bürosu’na ve İstanbul yeniden kiralama yasağına dair süreçlerde avukat kadromuz için bizlere ulaşabilirsiniz.
İstanbul Kira Hukuku Davaları Avukatlık Hizmeti Almak İçin Ne Yapılmalıdır?
Önemle belirtmemiz gerekir ki her dava dilekçesi, sözleşme ve hukuki sürece hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle hukuken alanında uzman İstanbul kira hukuku avukatından yardım almanızı önermekteyiz. Kadıköy marka ve patent vekili ve uzman kira hukuku kadrosuna sahip MG Hukuk Bürosu olarak sizlere yardımcı olmak isteriz. Ayrıca İstanbul Barosu avukatlarına ulaşabilir veya Kadıköy marka ve patent vekillik ve kira hukuku davaları vekillik hizmeti için büromuzla irtibata geçebilirsiniz.
Yukarıda makalede belirtilen “yeniden kiralama yasağı nedir, yeniden kiralama yasağı, eski Kiracının öncelik hakkı ve şartları ,yeniden kiralama yasağında süreler, yeniden kiralama yasağı davalarında mahkeme” ve benzeri yeniden kiralama yasağı ve kira hukuku konularıyla ilgili daha detaylı bilgi alabilmek için, İstanbul Barosu avukatlarına ulaşabilir veya hukuk büromuzun kira avukatı ile iletişime geçerek danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.
Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER
NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.
Hukuk Bülteni alanında avukat uzmanlığının kazanılması için avukatın Hukuk Bülteni alandaki davaları takip etmesi, Hukuk Bülteni seminerlerine katılarak, hukuksal olarak yargı içtihatları ve güncel Hukuk Bülteni ile ilgili yargıtay kararlarını takip etmesi gereklidir. Hukuk Bülteni alanındaki suç sayısı oldukça fazla olduğu için; Hukuk Bülteni Avukatı uzmanlık gerektiren bir alandır.
Kadıköy Hukuk Bülteni konusunda, Kadıköy Hukuk Bülteni Avukatları tarafından hazırladığmız tüm makalelere Hukuk Bülteni makalelerini aşağıda bulabilirsiniz.
Okumuş olduğunuz bu makale yazısı genel hatlarıyla ele alnır tarzda Hukuk Bülteni kategorisinde Kadıköy Hukuk Bülteni avukatı tarafından yazılmıştır. Makale içeriği ile ilgili size özel detaylı bilgi için büromuzla ya da avukat bir meslektaşımız ile görüşmenizi tavsiye ederiz. Bizlerle iletişime geçmek isterseniz; İletişim için tıklayınız.
Kadıköy Hukuk Bülteni avukatı tarafından bilgilendirilmek ya da konu ile alakalı sorularınız varsa AVUKAT SOR sayfamızdan bizelere sorunuzu iletebilirsiniz. Hukuk Bülteni de dahil tüm tüm makalere buradan ulaşabilirsiniz. Bu Makale Kadıköy Hukuk Bülteni Avukatı Mete GENÇER tarafından onaylandı!