Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

Son günlerde ülkemizde sıklıkla karşımıza çıkan hukuki uyuşmazlıklardan birisi de kira hukukunda temerrüt nedeniyle tahliye davasıdır. Bu dava türünde ihtardan kasıt noterlikten gönderilecek kira ödeme ihtarı veya icra müdürlüğü aracılığıyla kira borcu için tahliye talepli ödeme ihtarı içeren ödeme emridir. Temerrüt nedeniyle tahliye davasında yazılı bildirimden itibaren 30 günlük süre içerisinde kira borcunun ödenmemesi şartı olup eğer 30 gün içerisinde ödeme yapılırsa aynı kira yılı içerisinde 2. haklı ihtarın yapılması durumunda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası gündeme gelecektir. Süreçten hızlı sonuç almak adına 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmaması durumunda icra mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açılması tavsiyemizdir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 313. maddesine göre kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ya da tarih aralığında eksiksiz olarak ödemezse temerrüde düşmüş olur. Temerrüde düşen kiracıya yasal olarak icra takibi veya ihtarname ile yazılı olarak bildirmek ve ödeme süresi vermek gerekmektedir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasının Kanuni Dayanağı

Kiracının temerrüdü Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de borcunu ifa etmemesi durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Temerrüt nedeniyle tahliye davasının kanuni düzenlemesine aşağıda yer verilmiştir.

Mevzuatımızda Türk Borçlar Kanunu Madde 315’te düzenlenen bu konuda kanun maddesi “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”

Temerrüt ihtarının İcra Müdürlüğü aracılığıyla tahliye talepli ödeme emri olarak gönderilmesine olanak tanıyan kanun maddesi aşağıdaki gibidir.

İcra ve İflas Kanunu Madde 269: “Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.

Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.

İtiraz takibi durdurur.İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.” 

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları

Temerrüt nedeniyle tahliye davasında davayı sözleşmenin tarafı olan kiraya veren açar. Kiraya veren birden fazla ise temerrüt ihtarının birlikte keşide edilmesi, davanın da birlikte açılması gerekir. Temerrüt ihtarındaki bu eksiklik sonradan giderilemez. Keza kiraya veren ölmüş ise, mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarın tüm mirasçılar tarafından keşide edilmesi ve davanın da yine mirasçılar tarafından birlikte açılması gerekir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılırken ve hukuken takip edilen her davada hak ve süre kaybı yaşamamak için konuyla ilgili çalışmalar yapan bir avukattan destek alınmasını tavsiye ederiz.

İşbu makale konusu temerrüt nedeniyle tahliye davasını açarken muaccel bir kira bedelinin ifa edilmemesi ve kiraya verenin kiracıya yazılı bir ihtar çekilmesi şartları öncelikle gerçekleşmelidir.

Kira bedelinin kiralananın tesliminden sonraki tarihte muaccel olması ise, kira bedelini ödemede temerrüdün gerçekleşmesi için bir şart değildir. Bu şart, sadece TBK m. 315’e göre fesih isteyebilmenin şartıdır. Dolayısıyla, kira bedelini ödemede temerrüt için, mutlaka bu kira bedelinin kiralananın tesliminden sonra muaccel olan bir kira bedeli olması gerekmemektedir. Çünkü, taraflarca, kiralananın teslimi kira bedelinin ödenmesinden sonraki bir tarihte de kararlaştırılmış olabilir. Böyle bir durumda, kişinin kira bedelini ödememesi temerrüdüne yol açabilecek iken; TBK m. 315 hükmüne göre kira sözleşmesinin feshine sebebiyet vermeyecektir. Benzer şekilde, temerrüt için kural olarak kiraya verenin yazılı ihtar çekmesi gerekliyse de TBK m. 315 ve TBK m. 362’de belirtilen sürelerin verilmesi ise TBK m. 315 hükmüne göre fesih için önem arz etmektedir.

Kira veya yan gider borcunun temerrüde konu olabilmesi için borcun muaccel olması, yani vadesinin gelmiş olması gerekir. Kira borcu dönemsel bir borç olup ödeme zamanı kira sözleşmesinde kararlaştırılmış ise borç kararlaştırılan bu tarihte muaccel hale gelir. Sözleşmede belirli bir vade kararlaştırılmamış ancak kira parası sözleşmede aylık olarak belirlenmiş ise her ayın sonunda ödenmelidir.

Muaccel hale gelmiş kira borcu ve yan giderlerin kiracının temerrüdüne esas olması için kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Temerrüt nedeniyle tahliye davasına konu yazılı bildirimde muaccel hale gelen kira parası ve yan giderlerin ödenmesi için kiracıya tanınacak süre konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün diğer kira sözleşmelerinde (adi kira ve menkul kiralarında) en az 10 gün olmalıdır. Bu süre ihtarın tebliğ edildiği günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar. İhtarın tebliğ edildiği gün sürenin hesabında nazara alınmaz. Noterden ihtarname gönderilmesi ve tebliğ süreçleriyle uğraşmak yerine İcra Müdürlüğünden takip dosyası başlatmak, hem dava sürecinde delillerin toplanması kolaylaştırır, hem de kirasını ödemeyen kiracıya haciz baskısı oluşturacağından dolayı daha çok tercih edilmektedir.

Temerrüt ihtarında akdin feshi ve tahliye iradesinin açıkça ortaya konulması zorunludur. Aksi takdirde temerrüt ihtarı hukuki sonuç doğurmaz. Temerrüt nedeniyle tahliye davası, kiralanan şeyin niteliğine göre belirlenen en az 10 veya 30 gün olarak belirlenebilecek sürelerin bitimini müteakip açılmalıdır. Belirtilen süreler dolmadıkça temerrütten bahsedilemeyeceğinden dava hakkı da doğmaz.

Temerrüt ihtarında borcun ilişkin olduğu ayların gösterilmemesi ihtarı geçersiz kılmaz. İhtar süresi içinde kira ve yan gider borcunun ödenmesi durumunda temerrüt gerçekleşmeyeceğinden kiracının tahliyesi istenemez.

Ödemenin sözleşmede kararlaştırılan şekilde yapılması gerekir. Kira parası götürülecek borçlardan olup kiraya veren ancak adresinde yapılacak ödemeleri kabul etmek zorundadır. Konutta ödemeli olarak kira parasının gönderilmesi de temerrüdü engeller.

Kira parasının banka havalesi ve adi posta havalesi ile gönderilmesi durumunda, kiraya verenin ödemeyi kabul zorunluluğu yoktur. Kiraya verenin ödemeyi kabul etmemesi temerrüdün oluşumuna engel olmaz. Eski dönemlere ilişkin kira borçları veya sözleşmedeki artış şartından kaynaklanan kira farkı alacakları kiracının temerrüdüne esas teşkil eder. Kiracı temerrüt ihtarına konu kira parasını ödediğini kanıtlamak durumundadır.

Kiracı, sözleşmeye konu taşınmazın paydaşı ise temerrüdü sabit olsa bile tahliyesine karar verilmez, ancak akdin feshine karar verilmesi gerekir. Kira tespitine ilişkin kararlar uyarınca hesaplanan kira farkları temerrüt ihtarına konu edilebilir. Ancak bu durumda ihtar tarihi itibariyle tespit ilamının kesinleşmiş olması gerekir.

Sözleşmenin tarafı olmayan malikin önceden ihtar göndermek koşulu ile dava hakkı bulunmaktadır. Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise bu durumda temerrüt ihtarında pay ve paydaş çoğunluğu aranmalıdır. Aksi durumda temerrüt ihtarı hukuki sonuç doğurmaz. İhtardaki bu eksiklik dava aşamasında giderilemez.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasının Açılma Tarihi

Mevzuatımıza göre kira alacağı ve tahliye istemli olarak başlatılan icra takibine borçlu kiracı yasal sürede borca itiraz etmemiş ve borcunu ödememiş ise alacaklı kiralayan davacı İİK.nun 269/a maddesi gereğince, ödeme süresinin (30 gün) bitim tarihini takip eden 6 ay içinde, icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunabilecektir. Borca itiraz var ise Mahkemeden itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunulur.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasında İncelenecek Deliller

Temerrüt nedeniyle tahliye davasında incelenecek deliller aşağıdaki gibidir.

Kira sözleşmesi, temerrüt ihtarı ve tebliğ belgeleri, ödeme savunmasında bulunulması halinde sunulacak ödeme belgeleri ve banka kayıtları getirtilip incelenmeli, gerektiğinde bu belgeler üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmalıdır.

Temerrüt ihtarının konusu kira parası veya yan giderlerdir. Yan giderlerin neler olduğu kanunda tanımlanmamıştır. Ancak Yasanın 317. maddesindeki temizlik ve bakım giderleri ile 341. maddesinde belirtilen ve aksi kararlaştırılmadıkça kiracının ödemekle sorumlu olduğu ısıtma, aydınlatma gibi kullanma giderleri bu kapsamda düşünülebilir.

Kira parası sözleşmede kararlaştırılan tutardır. Sözleşmede artış şartı öngörülmüş ise kira parası bu artış şartına göre hesaplanmalıdır. Ancak konut veya çatılı işyerleri için bir istisna getirilmiştir. Borçlar Kanunu’nun 344.maddesi uyarınca konut veya çatılı işyerlerinde sözleşmedeki oran bir önceki kira dönemi itibariyle üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçemez. Bu oranı geçen koşullar batıldır. Keza konut ve çatılı işyerlerinde kira bedelinin yabancı para olarak tayin edilmesi durumunda Borçlar Kanunu’nun 344/4.maddesi uyarınca beş yıl süre ile kira bedelinde değişiklik yapılamayacağından, sözleşmedeki artış koşulu geçersizdir.

Kiracı kira parasını tam olarak ödemek zorundadır, kesinti yapamaz. Havale ve gönderme masrafını kiracı karşılamak zorundadır. Aksi halde temerrüt nedeniyle tahliye davasıyla karşı karşıya gelebilir.

Temerrüt ve Tahliye Şartlarına Dair Emsal Yargıtay Kararı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6655 Esas, 2015/10585 Karar numaralı ve 01.12.2015 tarihli kararında 35 kuruş ödemede temerrüde düşen kiracının temerrüt nedeniyle tahliye davası sonucu tahliye edilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

“Davalı tarafından takipten önce 2.4.2014 tarihinde 1.300,65 TL ve 9.6.2014 tarihinde 1.300 TL ödendiği savunulmuştur. Ancak, dosyada bulunan ödeme belgeleri incelendiğinde, davalı tarafça 2.4.2014 tarihinde davacı hesabına 1.299,65 TL, 9.6.2014 tarihinde 1.300 TL ödendiği görülmüştür. Davalı tarafça 2.4.2014 tarihinde 1.300,65 TL yatırıldığı bankanın 1,00 TL masraf kesmesi sebebiyle davacı hesabına 1.299,65 TL geçtiği, 2014 Nisan kirasının 35 kuruş eksik ödendiği anlaşılmıştır. Mahkemece, 0,35 TL eksik ödeme sebebiyle temerrüt gerçekleşmeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de davacı alacaklı tarafından 15.12.2014 tarihinde başlatılan takip üzerine davalıya ödeme emri gönderilmiş ve borcun ödenmesi için 30 günlük süre verilmiştir.

Davalı borçlu borcu olmadığını belirterek borca itiraz etmiş, ancak verilen bu 30 günlük süreye rağmen davacı hesabına eksik ödenen 0,35 TL’yi ödememiştir. 30 gün içinde borcun tümü ödenmediğine göre temerrüt gerçekleşmiştir. Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Bu sebeple Mahkemece, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt sebebiyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.”

Denilmek suretiyle bu olayda Yargıtay temerrüt nedeniyle tahliye davasına dair nihai kararı vermiştir. Bu şekilde kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan tahliye istekli icra takibinde 30 gün içinde borcun tümü ödenmediğine göre temerrüt gerçekleşmiştir. Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemeyecektir. Bu sebeple Mahkemece, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt sebebiyle tahliyeye karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi

Her davada dilekçesine hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle dilekçe konusunda uzman kira avukatından yardım almanızı önermekteyiz. İstanbul Barosu avukatlarına ulaşabilir veya kira hukuku avukatı olarak hukuk büromuzla irtibata geçebilirsiniz.

Kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesinin talep ve dava edilmesi sürecinde hukuki prosedürler çok sıkı bir şekilde işlediğinden dolayı kanunda belirtilmiş olan sürelerin kaçırılmaması ve doğru adımlar atılması bakımından alanında uzman bir avukata danışılması önem arz etmektedir.

Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER

NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.