İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya veren, kiralananı kendi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiraya verenin konut veya işyeri gereksinimi sebebi ile kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih döneminde, fesih için tayin edilen sürelere uyarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası yani ev sahibi veya dükkân (işyeri sahibinin) gereksinimi dolayısıyla tahliye davası hukukumuzda Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup bu davanın yargılaması kiralanan gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemelerinde yapılmaktadır. Davanın hatalı açılması halinde davanın yetkisizlik veya görevsizlik nedeniyle reddine karar verilebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası dilekçelerinin hazırlanması usul ve kanun hatası yapılmaması ve dava sürecinde herhangi bir hak kaybına uğranmaması adına profesyonel hukuk bilgisine sahip olmayı gerektirmektedir. Bundan dolayı kira hukuku alanında tahliye davası veya herhangi bir dava açmak isteyen kişilerin avukata danışmaları tavsiye edilmektedir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak isteyenlerin internet sitesinde yer alan iletişim bilgileri vasıtasıyla avukatlarımızla iletişime geçebilir ve gerekli hukuki süreci başlatabilir.

TÜRK BORÇLAR KANUNU

MADDE 350-Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kanun metninde üstsoy ve altsoy tabirleri kullanılmakla 6570 sayılı Yasa döneminde tahliye nedeni olarak öngörülmeyen büyük anne, büyük baba, torun veya kanunen bakmakla yükümlü oldukları kişilerin ihtiyacı için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilme imkânı getirilmiştir. MG Hukuk bürosu olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında İstanbul ve civar illerde avukat olarak müvekkillerimize hizmet vermekteyiz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Hakkı Kime Aittir

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı sözleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Kiraya verenin dava hakkı mutlaktır. Kanun her ne kadar kiraya verenden bahsetmekte ise de kiralayan olmayan malikin de dava açabileceği içtihatlarla kabul edilmektedir.

Kanunda sayılan kişiler yönünden kiralananın konut veya işleri olarak kullanılması gereksinimi gerçek yani doğmuş ve samimi olmalıdır. Henüz doğmamış olan bir ihtiyaç için açılan davanın reddi gerekir. Bununla beraber makul bir süre içinde gerçekleşeceği muhakkak olan ihtiyacın varlığı da göz ardı edilemez. Bu kapsamda kısa süre sonra doğacak ihtiyaç için ona hazırlık mahiyetinde önceden ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Doğmamış ihtiyaç için dava açılamaz ilkesi bu gibi durumlarda uygulanmaz.

Keza geçici nitelikteki gereksinimlerde bu kapsamda bir tahliye nedeni değildir. İhtiyaçlının kirada olması, ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Bu durumda davada haklılık payı yüksektir.

Konut veya işyeri gereksiniminin sadece davanın açıldığı tarih itibariyle varlığı yeterli değildir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında yargılama süresince de ihtiyaç nedeninin devam etmesi gerekir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında incelenecek deliller:

• Kira sözleşmesi,
• Feshi ihbara ilişkin yazılı bildirimler, tebliğ belgeleri,
• Tanık beyanları,
• Tapu kayıtları,
• Gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi.

İhtiyacın varlığı, öne sürülüş şekline göre tanık ve diğer delillerle kanıtlanabilir. Davacının sahibi olduğu başka taşınmazları varsa bu durumda tahliyesi istenen taşınmazın diğerlerine göre üstün yönleri olup olmadığının keşif yapılarak belirlenmesi gerekir.

Yargılama sırasında ihtiyaçlının veya ihtiyaç sebebinin değiştirilmesi mümkündür. Bu durum tek başına ihtiyacın samimi olmadığının gerekçesi yapılamaz

İşyeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında kiralananda yapılacak ihtiyaca konu iş ile halen yapılmakta olan iş farklı ise davaya konu işyerinin ihtiyaca uygun ve elverişli olup olmadığının da yine keşif yapılarak tespiti gerekir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının süresinde açılıp açılmadığının mahkemece esasa girilmeden önce ilk olarak araştırılması gerekir. Dava süresinde açılmamış ise başka herhangi bir delil toplamaya gerek olmadan dava usulden reddedilecektir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının süreli kira sözleşmelerinde akdin bitimini izleyen bir ay içinde açılması gerekir. Dava açma süresi içinde veya öncesinde tahliye iradesine yönelik kiracıya ihtar tebliğ edilmiş ise, dava takip eden dönemin sonuna kadar açılabilir. (örneğin; sözleşme, 14.06.2023 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olsun. Kiraya veren ihtiyacını bildirir ihtarı kiracıya akdin yenilenmesinden önce veya bir aylık dava açma süresi olan 14.07.2024 tarihinden önce tebliğ ettirmesi zorunludur. Bu durumda 14.06.2025 tarihine kadar açılacak olan dava süresindedir)

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresinin tespiti gerekir. Bu konuda yazılı sözleşme sunulmuş ise dava açma süresinin ona göre belirlenmesi gerekir. Yazılı kira sözleşmesi ibraz edilmemiş davalı da davacının bildirdiği başlangıç tarihi ve sözleşme süresine karşı çıkmış ise bu durumda davacıya sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresini kanıtlaması için HMK 200. madde kapsamında imkân verilmelidir.

Dava açma süresi bakımından kanundaki düzenleme esastır. Ancak sözleşmede kiracı lehine düzenleme yapılabilir. Örneğin, kiraya verene 6 ay öncesinden bildirim koşulu yüklenebilir. Bu koşul kiracı lehine bir düzenleme olduğundan geçerlidir. İhbar koşuluna uyulmadan açılan dava süresinde değildir.

Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER

NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.