İhalenin Feshi Davası

Kadıköy avukat MG Hukuk Bürosu olarak icra ve satış müdürlüğü aşamalarında sürecin önemli aşamalarından birisi olan ihalenin feshi davasında hizmet vermekteyiz.

Bu makalemizde ihalenin feshi davası konusundan, ihalenin feshi nedir, ihalenin feshi davası sonucu para cezası, ihaleye itiraz ve dava usulü nasıl ilerler, mevzuatta bu işlem nasıl düzenlenmiştir, ihalenin feshi sebepleri, ihalenin feshi davası dilekçesi örneği ve bu konuda verilen yargı kararlarından bahsedeceğiz.

İhalenin Feshi Nedir? 

İhalenin feshi davası, icra müdürlüğü veya satış müdürlüğü tarafından yapılan ihalede herhangi bir yasaya aykırılık bulunması halinde, bu ihalenin ortadan kaldırılmasını sağlayan bir davadır. Aslında ihalenin feshi davası hukuken bir dava olmaktan ziyade bir şikâyet yoludur.

Bu süreçte icra takip hukukuna dair yapılan tebligatlar da satış ve ihale süreci için büyük önem taşır. Usulsüz tebligat olması durumunda tüm süreçler iptal olabilecektir. Bu konuya dikkat edilmelidir.

İhalenin Feshi Davasına Yönelik Kanuni Düzenlenme Nedir?

İhalenin fesih sebepleri ve usulü mevzuatımızda İcra ve İflas Kanunu’nda (İİK) ayrı maddeler halinde düzenlenmiştir. İhalenin feshi sebepleri ihalenin hazırlık döneminde veya ihale yapılma aşamasında ortaya çıkabilir. İhalenin feshi ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde istenebilir (İİK’nın 134/2. maddesi). Yetkili icra mahkemesi satışın yapıldığı yer icra dairesinin tabi bulunduğu mahkeme olup, bu yetki kesindir.

Bazı istisnai hallerde ihalenin feshi davası süresi ihale tarihinden itibaren değil fesih sebebinin öğrenildiği tarihten başlar. Bu haller satış ilanı tebliğ edilmesi gereken ilgiliye ilanın tebliğ edilmemiş olması ki, bu halde öncelikle bu tebligatın usulüne uygun olup olmadığı incelenir. Usulsüz tebligat var ise şikâyet öğrenme tarihine göre 7 gün içinde yapılmış ise, satış ilanı tebligatının ilgiliye yapılması başlı başına ihalenin feshi nedeni olduğu için ihalenin feshine karar verilebilir.

Menkul yani taşınır mal ihalesinde İİK’nın 114. maddesi gereğince satış kararının taraflara tebliği zorunlu değil ise de icra müdürü satışın tebliğine karar vermiş ise bu tebliğin yapılmaması fesih nedenidir. Diğer haller satılan malın esaslı niteliklerinde hatanın sonradan öğrenilmiş olması ve artırmaya fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmiş olmasıdır. Bu durumlarda ihalenin feshi, sebebin öğrenildiği tarihten itibaren 7 gün içinde istenmelidir. (İİK’nın 134/7. maddesi) Ancak her ne sebep olursa olsun ihale tarihinden itibaren 1 yıl geçtikten sonra ihalenin feshi istenemez.

Kadıköy Avukat Mete Gençer Hukuk Bürosu olarak belirttiğimiz detaylarla ilgili araştırmaları yaparak ihalenin feshi davasıyla ilgili müvekkillerimize hizmet vermekteyiz.

Elektronik Ortamda İhale, UYAP E-satış nedir?

Ülkemizde dijitalleşmenin gereği olarak daha hızlı ve şeffaf satış süreçlerinin olması adına icra yoluyla satışa çıkan veya ortaklığın giderilmesi davası sonucu satışı yapılacak malların satışı artık elektronik ortamda tamamlanmaktadır. Adalet Bakanlığı UYAP e-satış portalı üzerinden bu süreçleri takip edebilirsiniz.

İcra ve İflâs Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik ile Satış Giderleri Tarifesi 8 Mart 2022 tarihli ve 31772 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Bu kapsamda satış ilanları satış gününe kadar elektronik ortamda görülebilecek olup bu sayede ihalelere daha fazla katılımcının iştirak etmesi ile satışa konu malların gerçek değerini bulması sağlanmış olacaktır. Hissedarların satış sürecine katılması halinde teminat alınmamaktadır. Elektronik ortamda yapılan ihalelerde de ihalenin feshi davası nedenleri iyi araştırılmalıdır.

İhalenin Feshi Davası Usulü ve Şartları Nelerdir?

İhalenin feshini isteyecek ilgililer İİK’nın 134. maddesine göre, satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer (tapudaki ipotek, haciz veya irtifak hakkı sahipleri, aile konutu şerhi olan taşınmazda, borçlunun eşi vs.) ve pey sürmek sureti ile ihaleye iştirak edenlerdir. Sınırlı ve ayni hak sahipleri ile taşınmaz payı satışında diğer paydaş, tapu sicilindeki ilgili sayılırken, tapu siciline şerh verilmiş şahsi hak sahipleri ilgili kapsamında değerlendirilmemektedir (Örneğin kira şerhi, inşaat şerhi vs.). Menkul ihalesinde, kendi dosyasından satış isteyen rehin veya haciz alacaklıları fesih isteyebilir. Ancak istihkak iddiasında bulunan kişilerin bu davayı açma hakkı yoktur.

Menkul ihalesinde satış isteyen alacaklı, borçlu, pey sürmek sureti ile ihaleye iştirak edenler ihalenin feshini talep edecek ilgililerdir. İhalenin feshi davasını açan ilgili, vaki yolsuzluk sonucunda kendi menfaatlerinin zarara uğradığını ispata mecburdur (İİK’nın 134/8. maddesi) İİK’nın 134/2. maddesine göre ihalenin feshini isteyen kişinin yurt içinde adres göstermesi gerekir. 12. Hukuk Dairesi, borçlunun adresinin takip dosyasında bulunması durumunda ayrıca şikâyet dilekçesinde gösterilmemiş olmasını bir eksiklik olarak kabul etmemektedir.

İhalenin feshi bir dava olmasa da icra mahkemesinin geniş bir takdir yetkisi vardır. Her türlü delille inceleme yapar. İncelemeyi duruşmalı yapar ve taraflar gelmese de gerekli kararı verir. Tarafların talebi olmasa da kamu düzeni ile ilgili konuları kendiliğinden dikkate alır. Mahkeme taşınmazın kıymet takdirinin sonradan kesinleşmesi koşulu ile kıymet takdiri tarihinden itibaren 2 yıllık sürede satış yapılıp yapılmadığını kendiliğinden inceler, yapılmamış ise ihaleyi bu konuda talep olmasa da fesheder. (İİK’nın 128a/2. maddesi)

Ortaklığın giderilmesi kararına dayalı ihalelerde satış memurunun kıymet takdiri yapması gerekir. Ortaklığın giderilmesi davasında alınan kıymet takdir raporunun esas alınması fesih nedenidir. İİK’nın 128/2. maddesi gereğince taşınmazın kıymeti takdir edilir. Bu konuda verilen rapor ilgililere tebliğ edilir. Kıymet takdir işlemine karşı şikâyet hakkını kullanmayanlar kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini isteyemezler.

İİK’nın 128/a-1 maddesine göre şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması halinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir, aksi halde başkaca bir işleme gerek olmadan şikâyet kesin olarak reddedilir. Ancak mahkeme, kıymet takdiri için gerekli keşif ücretini bildirmeden ve yedi gün içinde keşif ücreti yatırılmazsa itirazın reddedileceğine ilişkin ihtarı yapmadan evrak üzerinde keşif masrafının süresinde yatırılmadığı gerekçesi ile ret kararı veremez.

Kıymet takdiri işlemi ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülebilir. Böyle bir durumda mahkeme süresinde usulüne uygun olarak kıymet takdirine itiraz edildiğini tespit ederse mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak taşınmazın kıymet takdirinin usule uygun olup olmadığını inceler ve sonucuna göre karar verir.

6352 sayılı Kanun’un 21. maddesi ile değişik İİK’nın 106 ve 110. maddeleri uyarınca haciz tarihinden itibaren taşınmazlarda 1 yıl, taşınırlarda ise 6 ay içerisinde satış istenmezse hacizler düşer. Bu husus kendiliğinden dikkate alınır. Düşen bir hacze dayalı ihale usulsüz olup kendiliğinden feshi gerekir.

Yine 6352 sayılı Kanunun 31. maddesi ile değişik İİK’nın 129. maddesi uyarınca artırma bedeli 1. ve 2. artırmada malın tahmin edilen bedelinin %50’sini bulmalı ayrıca satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacakları toplamından fazla olmalı ve bundan başka paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.

İhalede fesat iddiası halinde tarafların göstereceği tanıklar dinlenmelidir. İhalenin normal koşullar altında yapılmadığı ve zarar unsurunun gerçekleştiği, fesat nedeni ile ihaleye katılımın azaldığı konusunda hâkim yeterli bir kanaate ulaşırsa ihalenin feshine karar vermelidir (Hukuk Rehberi, 2013, Şanver KELEŞ Yargıtay 12. HD. Tetkik Hâkimi).

 İhalenin Feshi Nedenleri Nelerdir?

İhalenin feshi davasında ihalenin feshine sebebiyet verecek usulsüzlükler ihaleye hazırlık aşamasında, ihale yapıldığı zaman veya ihaleye fesat karıştırılması şeklinde ortaya çıkabilmektedir. Bu nedenle bu hallerde ihalenin feshi davası açılması mümkündür. İhalenin feshi davasının kabulüne ve ihalenin feshine sebebiyet veren usulsüzlükler şu şekildedir:

• Kıymet takdiri itirazlarının inceleme yapılmadan reddedilmesi.
• Satışa esas alınan kıymet takdiri üzerinden 2 yıldan uzun bir sürenin geçmesi.
• Satış ilanının tebliğ edilmemesi, usulsüz tebliğ edilmesi veya vekil yerine asile tebliği edilmesi.
• Taşınmaz satışlarında satış tarihi ile satış ilanı arasında 1 aydan daha az süre bulunması.
• Süresinde satış istenmemesi nedeniyle haczin veya takibin düşmüş olması.
• İhalenin ilanda belirtilen yerden başka bir yerde yapılması.
• İhalenin ilanda belirtilen takvime ve prosedürüne uyulmadan yapılması.
• İhalede tellal bulunmaması.
• İhalenin ilanda gösterilen başlangıç ve bitiş süreleri içerisinde gerçekleştirilmemesi.
• Satış bedelinin muhammen bedelin %50’si ile paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılaması veya rüçhanlı alacağın üzerinde olması.
• İhaleye katılımın engellenmesi.
• Tebligatların hatalı olması.
• İhalenin normal şartlarda yapılmasını engelleyen davranışlar oluşması.
• Bu sayılan nedenlerden herhangi birinin gerçekleşmiş olması ihalenin feshi davasının açılabilmesi için yeterlidir.

İhalenin feshi davasıyla ilgili gerek idari süreçlerde gerek hukuki süreçlerde uygulamada sıklıkla rastlanan hak ve alacak kaybı yaşamamanız için sürecin başından itibaren mutlaka hukuki destek almanızı tavsiye ederiz. Kadıköy gayrimenkul hukuku avukatı MG Hukuk bürosuna veya İstanbul Barosundan diğer meslektaşlarımıza başvurabilirsiniz. Vicdanen haklı ve doğru olmak bir davada sizi kurtarmayacaktır, önemli olan bu durumu yasal şartlarda ispatlamak, savunmak ve doğru yasal adımları atmaktır.

İhalenin Feshi Davası Ne Zamana Kadar Açılabilir?

İhalenin feshi davası, ihale tarihinden itibaren 7 günlük süre içerisinde şikâyet yoluna başvurulması suretiyle açılmalıdır. Bunun istisnası ihalenin feshine sebep olacak durumun sonradan öğrenilmesi halidir. Bu durumda ihalenin feshine sebep olan durumun öğrenilmesinden itibaren 7 gün içerisinde şikâyet yoluyla ihalenin feshi talep edilebilir. Ancak her halde 1 yıl içerisinde ihale feshi isteminde bulunulmalıdır. Bu her halükârda uygulanacak 1 yıllık süre içerisinde ihalenin feshi talep edilmez ise şikâyet hakkı düşecektir. Ayrıca ihalenin feshi davalarında icra mahkemesinin, 20 gün içerisinde duruşmayı yapması gerekmektedir.

İhale Bedelinin Yatırılmaması Halinde Ne Olacaktır?

İhalenin feshi talebiyle şikâyet yoluna başvurulmuş olsa dahi satış bedeli derhal veya İİK madde 130’da belirtildiği üzere icra memuru tarafından alıcıya 10 günü geçmemek kaydıyla verilen mühlet içerisinde ödenmelidir. İhaleye ilişkin ödeme, alıcı tarafından gerçekleştirilmez ise icra müdürü tarafından İİK madde 133’e göre ihale alıcısından sonra en yüksek peyi süren ikinci kişiye teklifte bulunabilmesi ve taşınmazı 7 gün süreyle artırmaya çıkarabilmesi için süre vermesi, sürenin geçmesi sonrasında ihale kararını kaldırmış olması gerekir.

İhalenin Feshi Davası Hangi Mahkemede Görülür?

 İhalenin feshi davası bakımından İcra Mahkemeleri görevlidir. Ancak ortaklığın giderilmesi yoluyla taşınmazın açık artırmayla satış yapılması halinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır. Yetkili mahkeme ise açık arttırmayı yapan icra dairesinin bulunduğu yer İcra Hukuk Mahkemesidir.

İhalenin Feshine Karar Verildiğinde Ne Olacaktır?

İhalenin feshi davası sonrası ihale feshine karar verilir ve bu karar kesinleşirse, alıcının satılan taşınır ve taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı sonlanır. Bu durumda alıcıya faizi ile ödediği satın alma bedeli geri ödenir. Ardından ihaleye konu olan taşınır ve taşınmaz değerin satışı yeniden yapılarak ilgililer arasında gerçekleşen ihale sonrası satış tamamlanır.

İhalenin Feshi Davası Reddedildiğinde İdari Para Cezası

İhalenin feshi davasının reddine dair bir karar alınır ise haksız istemde bulunan tarafa ihale bedelinin %10 oranında adli para cezası verilmekte, satış ihalesi yapılan taşınmaz için takip nedeni konut finansmanı ise adli para cezası oranı %20’ye yükseltilmektedir.

Kanuna göre, İcra Mahkemesi ihalenin feshi talebinin reddine karar vermesi halinde feshi istenilen ihale bedelinin yüzde onu oranında, talepte bulunanı para cezasına mahkûm eder. Ancak işin esasına girilmemesi halinde, örneğin usule ilişkin şartların sağlanamaması durumunda talebin reddi durumunda para cezasına hükmolunmayacağı da düzenlenmiştir.

Konuya İlişkin Emsal Yargıtay Kararı

Kadıköy avukatı olarak en üst seviye içtihat makamı Yargıtay’ın ihalenin feshi davasına dair emsal kararlarını aşağıda paylaşıyoruz. Davanızda hak kaybı yaşamamak ve etkin savunma için için tecrübeli avukatlardan destek alınmasını tavsiye ederiz.

Yargıtay 12.Hukuk Dairesi nin2021/1609 E. 2021/2183 K. sayılı ilamı; “…Davacı asilin kendisini vekille temsil ettirmesi halinde dahi anılan maddede belirtilen bu koşulun yerine getirilmesi gereklidir. Zira vekilin vekaletten çekilmesi ihtimali gerçekleştiğinde davacı asile yapılacak tebligatlar için ve işin sürüncemede kalmamasını amaçlayan (yurtiçinde adres gösterme koşulu) yerine getirilmelidir.” (Aynı yönde; Y.12HD. 2017/4868 E. 2017/1089 K. ; Y.12HD. 22.02.2008 T. 2008/264 E. 2008/3227 K.).

 Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin 25.12.2017 T. 2017/6263 E. 2017/16088 K.sayılı ilamı; “…Şikayetçi asilin kendisini vekille temsil ettirmesi halinde dahi anılan maddede belirtilen bu koşulun yerine getirilmesi gereklidir. Zira vekilin vekaletten çekilmesi halinde şikayetçi asile yapılacak tebligatlar ve işin sürüncemede kalmaması için “yurt içinde adres gösterme koşulu” yerine getirilmelidir. İİK.nun 134/2. maddesindeki bu düzenlemenin hükümet gerekçesine bakıldığında “ihaleye iştirak edenlerin şikayet yoluyla ihalenin feshini isteyebilmeleri için yurt içinde adres göstermeleri zorunluluğu getirmek suretiyle kötü niyetli isteklilerin önüne geçilmesinin amaçlandığı” şeklinde hüküm tesis edilmiştir.

Önemle belirtmemiz gerekir ki her dilekçe ve dava sürecine hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle hukuken alanında uzman İstanbul icra avukatından yardım almanızı önermekteyiz. Bu nedenle İstanbul Barosu avukatlarına ulaşabilir veya Kadıköy avukatı MG Hukuk olarak büromuzla irtibata geçebilirsiniz.

İhalenin Feshi Davası Dilekçesi Örneği

Dava dilekçesi, davanın en önemli belgesidir. Bu nedenle iyi bir şekilde hazırlanmalı, dava açma nedenleri, vakıalar, deliller sırayla ve açıkça bildirilmelidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na uygun olmayan ve eksik delille dava dilekçesi hazırlanması halinde davacı geri dönülmez hak ya da hukuki kayba uğrayacaktır. İhalenin feshi davasında kayıp yaşanmaması adına mutlaka bir avukat tarafından hazırlanmalı, davaya hazırlık hukuki bilgi ve tecrübe sahibi bir avukat tarafından gerçekleştirilmektedir.

İhalenin Feshi Davası Hizmeti Almak İçin Ne Yapılmalıdır?

Önemle belirtmemiz gerekir ki her dava dilekçesi ve hukuki sürece hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle ihalenin feshi davası sürecinde ve satış ihale süreçlerinde hukuken alanında uzman İstanbul icra avukatından yardım almanızı önermekteyiz. Bu nedenle İstanbul Barosu avukatlarına ulaşabilir veya Kadıköy avukatı MG Hukuk olarak büromuzla irtibata geçebilirsiniz.

İstanbul İhalenin Feshi Davası İçin Avukatlarımıza Ulaşın

Kadıköy’de avukatlık faaliyetlerini sürdüren MG Hukuk Bürosu İstanbul avukatı kadrosu meydana çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir.

2013 yılında kuruluşundan bugüne çalışmalarına devam eden İstanbul Kadıköy avukatı Mete Gençer’e ait MG Hukuk Bürosu ve İstanbul Barosu avukatlarına ulaşarak konuya dair destek alabilirsiniz.

Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER

NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.