- Hukuku ile ilgili sorularınız varsa İstanbul Avukat Kadıköy Soru SOR!
Yükleniyor
Makale İçeriği Neleri İçerir?
Bu makalede anlattığımız şufa hakkı, bir malın satılması durumunda hak sahibinin o malı öncelikle satın alma hakkına sahip olması ilkesini ifade eder. Bu kavram, özellikle taşınmazlar ve taşınırlar gibi malların satışında önemli bir rol oynamaktadır. Şufa davası, hem kanunen doğan bir hak olarak hem de sözleşme yoluyla tesis edilebilen bir hak olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu makalemizde, şufa hakkının tanımı, kullanımı ve önemi ele alınacak, ayrıca uygulamada karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri tartışılacaktır.
Şufa hakkı, bir malın satılması durumunda hak sahibine tanınan öncelikli satın alma hakkı olarak önemlidir. Bu hakkın uygulanması genellikle hukuki detayları içerir ve karmaşık olabilir. Bu noktada, bir avukatın rolü oldukça önemlidir. MG Hukuk olarak müvekkillerimize Şufa (Önalım) Hakkına ilişkin hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermekteyiz.
Şufa hakkı, bir malın satılması durumunda, malın sahibinin bu malı öncelikle satın alma hakkına sahip olmasıdır. Örneğin, A kişisi B’nin bir arsasında şufa hakkına sahipse, B bu arsayı başkasına sattığında, A’nın bu arsayı öncelikle satın alma hakkı olacaktır.
Bu hak sadece taşınmazlarla sınırlı değildir, taşınırlar için de geçerlidir. Başka bir deyişle, bir kişi bir otomobil gibi kendi malı olan bir taşınır malla ilgili olarak da başka bir kişi lehine şufa hakkı tanıyabilir. Şufa hakkı, “yenilik doğurucu bir hak” olarak kabul edilir. Bu, hak sahibinin tek taraflı irade açıklamasıyla satış işleminin gerçekleştiği anlamına gelir, karşı tarafın kabulüne gerek yoktur. Ayrıca, bu hakkın kullanımı şarta bağlanamaz. Şarta bağlanmışsa, bu hak kullanılmamış sayılır. Bir kez kullanıldıktan sonra ise geri dönülemez, aksi takdirde karşı tarafın temerrüt hükümleri çerçevesinde dava açma hakkı doğar.
Şufa davası, kanundan veya sözleşmeden doğabilir. Sözleşmeden doğan şufa hakkı, bir kişinin yasal olarak hiçbir zorunluluğu olmadığı halde kendi malı üzerinde bir başkasına şufa hakkı tanıyabileceği anlamına gelir. Ancak, taşınmazlarda önalım sözleşmesinin geçerliliği adi yazılı şekilde yapılmalıdır, yani Noterlikçe resmi olarak düzenlenmesi şart değildir. Ancak, bu hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.
Kanundan doğan şufa hakkı, paylı mülkiyet konusu taşınmazlarla ilgilidir. Bir paydaşın taşınmazı üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Bu hakkın kullanılabilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesine gerek yoktur, çünkü hak sahibi kanun uyarınca şufa davası hakkına sahiptir. Ancak, eğer hak sahipleri bu haktan vazgeçmişlerse, vazgeçmeye ilişkin sözleşmenin resmi yazılı şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gereklidir. Vasiyetnameyle de bir kişi lehine şufa hakkı tanınabilir. Kanunen bunun önünde bir engel bulunmamaktadır. Şufa hakkıyla ilgili herhangi bir konuda danışmanlık almak veya yasal işlemleri yürütmek için bir avukatın danışılması önemlidir. Şufa Hakkı Davalarınız için Kadıköy avukatlık ofisi MG Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.
Şufa hakkının kanuni düzenlemesi, mevzuatımızda Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) ve ilgili diğer kanunlarda yer almaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 732-735. maddeleri arasında şufa hakkının düzenlemesi bulunmaktadır.
TMK Madde 732: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Paylı mülkiyete konu taşınmazlar hakkında şufa hakkı düzenlenmiştir. Maddeye göre, bir paydaşın taşınmazı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
TMK Madde 733: “Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”
Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre bu maddede açıklanmıştır.
TMK Madde 734: “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”
Bu madde, önalım hakkının nasıl kullanılacağını düzenler.
TMK Madde 735: “Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”
Sözleşmeden doğan şufa hakkı bu maddeyle düzenlenir. Bir kişinin kendi malı üzerinde bir başkasına şufa hakkı tanımasının mümkün olduğu belirtilir. Taşınmazlar için bu şufa hakkının adi yazılı bir şekilde düzenlenmesi gerekliliği vurgulanır. Taşınmazlar hakkında şufa hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekliliği belirtilir.
Bu maddeler ve ilgili diğer kanun hükümleri, şufa hakkının kullanımı, koşulları ve uygulanmasıyla ilgili detaylı bir düzenleme sunar. Bu düzenlemeler, şufa hakkı sahiplerinin haklarını korurken, satış işlemlerini de düzenler ve denetler. Şufa (Önalım) Hakkının kanuni düzenlemesine ve uygulamadaki durumlara hâkim olan bir avukatın desteği hak kaybına uğramamak bakımından en sağlıklısı olacaktır.
Kanundan doğan önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen bir hak türüdür:
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Bu hak, paylı mülkiyet konusu taşınmazlar için öngörülmüştür ve bir paydaşın taşınmazı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara tanınan bir hak olarak karşımıza çıkar. Önalım hakkının temel amacı, paydaşların taşınmazı bir üçüncü kişiye satın alma hakkına sahip olmalarını sağlamaktır. Bu sayede, paydaşlar, taşınmazın satışında kendilerine öncelik tanınarak, taşınmazın paylaşılan mülkiyetindeki denge ve bütünlüğün korunmasına katkıda bulunurlar.
Şufa hak sahibi, taşınmazın satılması durumunda alıcıya karşı dava açarak bu hakkını kullanır. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini belirli bir süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Aksi takdirde, önalım hakkını kullanma hakkını kaybedebilir. Önalım hakkı, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak kullanılır. Hak sahibi, davanın açılmasından önce veya dava sürecinde bu yükümlülükleri yerine getirmelidir. Ayrıca, önalım hakkının kullanılması, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkeme yetkisindedir.
Bu düzenlemeler, paydaşların taşınmazlar üzerindeki haklarını korurken, taşınmazların satış işlemlerinin adil ve denetlenebilir bir şekilde gerçekleşmesini sağlar. Önalım hakkı, paydaşlar arasındaki ilişkilerde dengeyi koruyarak mülkiyetin sağlıklı bir şekilde kullanımını ve yönetimini destekler. Şufa hakkı, taşınmazın satışında veya devrinde hak sahiplerinin öncelikli satın alma hakkını belirlerken, bu hakların doğru şekilde korunması ve uygulanması karmaşık hukuki süreçleri gerektirebilir. Avukatlar, müvekkillerinin şufa hakkını etkin bir şekilde kullanmalarına yardımcı olmak için gerekli hukuki bilgi ve tecrübeye sahiptirler. Kadıköy Avukat MG Hukuk olarak müvekkillerimize Şufa (Önalım) Hakkına ilişkin hukuki danışmalık ve etkin avukatlık hizmeti vermekteyiz.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı veya diğer adıyla şufa hakkı, taraflar arasında yapılan bir sözleşme ile belirlenen ve taşınmaz veya taşınır malın satışında öncelikli satın alma hakkını ifade eder:
“Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”
Bu hak, taşınmaz veya taşınır malın mülkiyetine ilişkin özel bir anlaşma veya sözleşme yoluyla belirlenir ve kanunen tanınmış bir hak değildir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı genellikle iki taraf arasındaki anlaşmanın bir parçası olarak belirlenir. Örneğin, bir kişi bir taşınmazı satın alırken, satıcının veya başka bir tarafın gelecekteki bir tarihte bu taşınmazı satmak istemesi durumunda, öncelikle alıcının bu malı satın alma hakkı olabilir. Bu durum, alıcının mülkiyet hakkını korumak ve istenmeyen bir üçüncü şahsın taşınmazı satın almasını engellemek amacıyla yapılır.
Sözleşmeden doğan önalım hakkının detayları ve koşulları taraflar arasındaki sözleşmeye göre değişebilir. Genellikle, önalım hakkının nasıl kullanılacağı, hangi koşullarda devreye gireceği ve hangi fiyat üzerinden satın alınabileceği gibi konular sözleşmede belirlenir. Bu nedenle, önalım hakkının geçerli olabilmesi için öncelikle taraflar arasında yazılı bir sözleşmenin bulunması ve bu sözleşmenin geçerli bir şekilde yapılmış olması gerekir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmaz veya taşınır malın satışında taraflar arasındaki ilişkiyi düzenleyen bir araç olarak önemli bir rol oynar. Bu hak, tarafların mülkiyet haklarını korumak ve istenmeyen durumlardan kaçınmak için kullanılabilecek güçlü bir hukuki araçtır. Dolayısıyla, sözleşmeden doğan önalım hakkının detaylarının doğru bir şekilde belirlenmesi ve uygulanması, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynar. Sözleşmeden doğan önalım (şufa) hakkının karmaşıklığı ve hukuki detayları, taraflar arasındaki anlaşmaların doğru bir şekilde oluşturulmasını ve uygulanmasını gerektirir; bu nedenle, bu süreçte bir avukatın profesyonel desteği ve rehberliği oldukça önemlidir. MG Hukuk’a sözleşmeden doğan şufa hakkına dair dosyalarınız için ulaşabilirsiniz.
Şufa hakkını kullanabilmek için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Öncelikle, şufa hakkı sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı uygulanamaz. Bu şart, taşınmazın arsa veya daire olmasından ziyade, paylı mülkiyete tabi olmasına dayanır.
Şufa hakkını kullanma yetkisi sadece paydaşlara aittir. Taşınmazda paydaş olmayanlar veya sınırlı ayni hak sahipleri, şufa hakkını kullanamazlar. Medeni Kanun, bu hakkın sadece paydaşlar arasında kullanılmasını öngörmüştür. Birden fazla paydaşın varlığında, hisse oranlarına bakılmaksızın şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında pay eşit bir şekilde dağıtılır.
Şufa davası hakkı ancak taşınmaz fiilen taksim edilmemişse kullanılabilir. Eğer paydaşlar arasında hangi bölümün kime ait olduğu belirlenmişse veya sözleşmeyle taksim edilmişse, şufa hakkı devreye giremez. Bu durum, paydaşların önceden belirledikleri kullanım tarzının kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla getirilmiştir. Bu şartlar doğrultusunda, şufa hakkının uygulanması belirli bir düzene bağlanmış ve paydaşların haklarının korunması amaçlanmıştır. Şufa davalarınız için MG Hukuk’a ulaşabilirsiniz.
Şufa hakkının kullanımıyla ilgili belirlenmiş olan süreler, Medeni Kanun tarafından düzenlenmiştir. Bu sürelerin dikkate alınması, şufa hakkının korunması ve etkili bir şekilde kullanılabilmesi için önemlidir.
Kanundan doğan Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her hâlde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer. Sözleşmeden doğan alım hakkı, tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları süre zarfında öne sürülebilir fakat kanunda belirtilen 10 yıllık şerh süresini aşamaz, 10 yılın geçmesiyle kendiliğinden düşer.
Öncelikle, şufa hakkının kullanımı için belirlenen süreler, taşınmazın satışı veya devri ile başlar. Şufa hakkını kullanmak isteyen kişilerin bu süre içinde gerekli adımları atması gerekmektedir. Kanundan doğan şufa hakkında, satış işlemi yapıldıktan sonra taşınmazın diğer paydaşlara bildirilmesi gerekmektedir. Bu bildirim, noter aracılığıyla yapılmalıdır. Bildirimin ardından, şufa hakkını kullanmak isteyen paydaşlar bu hakkı üç aylık bir süre içinde kullanmak zorundadır. Ancak, bu süre içinde şufa hakkı kullanılmazsa, Medeni Kanun’un öngördüğü şartlar altında bu hak sona erebilir. Şufa hakkının kullanılmasıyla ilgili süreler, sözleşmeden doğan şufa hakkı için de geçerlidir. Ancak sözleşmeden doğan şufa hakkı için belirlenen süreler, taşınmazın sahibi tarafından belirlenebilir ve bu süreler sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Bu sürelerin dikkate alınması, şufa hakkının etkin bir şekilde kullanılmasını sağlar ve paydaşların haklarının korunmasına yardımcı olur. Ayrıca, şufa hakkının belirlenen süreler içinde kullanılmaması durumunda, hakların kaybedilme riski doğabilir. Bu nedenle, şufa hakkını kullanmak isteyen kişilerin süreleri dikkatle takip etmeleri önemlidir. Sürelerin takibi ve hak kaybına uğramamak bakımından sürecin en başından itibaren bir avukatın desteği önemli olacaktır.
Şufa hakkı davası, bir taşınmazın satışında veya devrinden sonra, diğer paydaşların önalım hakkını kullanmaya yönelik bir dava sürecidir. Bu dava, Medeni Kanun’un ilgili maddeleri çerçevesinde açılır ve taşınmazın paydaşları tarafından ileri sürülen hakların korunması amacıyla gerçekleştirilir:
“Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”
Şufa hakkı davası, satışın gerçekleştiği tarihten itibaren belirlenen süre içinde açılmalıdır. Davayı açacak olan kişiler, taşınmazın satışından veya devrinden haberdar oldukları andan itibaren üç aylık bir süre içinde dava dilekçesini ilgili mahkemeye sunmalıdır. Dava dilekçesi, dava konusunu, tarafları, delilleri ve hukuki gerekçeleri içermelidir. Ayrıca, davanın dayandığı kanun maddeleri de dilekçede belirtilmelidir. Davanın doğru bir şekilde açılması ve gerekli belgelerin sunulması, davayı kazanma şansını artırır.
Şufa hakkı davası, Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılır. Davayı açacak olan kişi, davalı olarak taşınmazı satın alan veya devralan üçüncü kişiyi veya varsa mirasçılarını belirtmelidir. Davalı taraf, dava dilekçesinin kendisine tebliğ edilmesinin ardından belirli bir süre içinde mahkemeye cevap vermelidir. Dava süreci boyunca tarafların avukatları aracılığıyla hukuki mücadeleleri devam eder. Taraflar, delilleri sunar, mahkeme duruşmalarında ifade verir ve hukuki argümanlarını ileri sürerler. Mahkeme, tarafların sunduğu delilleri ve hukuki gerekçeleri değerlendirerek bir karara varır. Bu sebeptendir ki bir avukatın etkin savunması önemlidir.
Şufa hakkı davası sonucunda mahkeme, şufa hakkını kullanma talebini kabul edebilir veya reddedebilir. Kararın kesinleşmesinin ardından, şufa hakkını kullanmak isteyen tarafın bu hakkını kullanması sağlanır ve taşınmazın devri veya satışı bu hak doğrultusunda gerçekleşir.
Şufa davalarında yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu mahkemeler, şufa hakkı davalarının görülmesinden ve karara bağlanmasından sorumludur. Tarafların, şufa hakkı davasını açmak veya savunmak için bu mahkemeye başvurması gerekmektedir. Bu şekilde, dava süreci yasalara uygun bir şekilde ilerler ve tarafların hakları korunmuş olur. Etkin bir savunma ve hukuki danışmanlık için Kadıköy hukuk ofisi MG Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.
Şufa hakkı, taşınmaz mal sahiplerinin satış işlemlerinde öncelikli satın alma hakkını ifade eder. Ancak, bu hakkın kullanılması her durumda farklılık gösterebilir ve karmaşık hukuki süreçlerle dolu olabilir. Bu nedenle, bir şufa hakkı davası açmak isteyen kişilerin, bu sürecin ciddiyetini ve karmaşıklığını göz önünde bulundurması önemlidir.
Her şufa davası durumu farklı olabilir ve buna bağlı olarak dava dilekçeleri de farklılık gösterebilir. Örneğin, taşınmazın niteliği, satış işleminin detayları ve diğer paydaşların tutumu gibi faktörler davanın seyrini etkileyebilir. Bu nedenle, bu tür hukuki süreçlerde profesyonel bir avukatın rehberliği ve desteği büyük önem taşır. Sizlere bir örnek teşkil etmesi bakımından şufa hakkı dava dilekçesinden bir parça sunalım:
“Yukarıda açıklanan nedenlerle ve mahkemenizce re’sen gözetilecek sair sebeplerle, satış bedeli ile tapu harç ve masraflarını ödemeye hazır olduğumuzdan talebimizin kabulü ile
1- … adresinde bulunan taşınmazdaki davalıya ait payın İPTALİNE, müvekkil adına TESCİLİNE,
2- Dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesini engellemek amacıyla tapudaki kaydına İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, bu talebimizin kabul edilmemesi halinde tapuya DAVALIDIR ŞERHİ işlenmesine,
3- Yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ederiz.”
Şufa davası, kişinin mal varlığına doğrudan etki edebilecek önemli sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, hukuki süreç boyunca adım adım ilerlemek ve doğru kararlar almak büyük önem taşır. Profesyonel bir avukatın rehberliği, müvekkilin haklarını korumasına ve adil bir sonuca ulaşmasına yardımcı olabilir. Bu nedenle, şufa hakkı davalarında avukatın önemi göz ardı edilmemelidir. İstanbul şufa hakkı davalarınız için MG Hukuk’a ulaşabilirsiniz.
Kadıköy avukatı olarak en üst seviye içtihat makamı Yargıtay’ın şufa hakkına dair emsal kararlarını aşağıda paylaşıyoruz. Davanızda hak kaybı yaşamamak ve etkin savunma için tecrübeli avukatlardan destek alınmasını tavsiye ederiz.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2018/4815 K. 2021/4280 T. 24.6.2021
“Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 Sayılı Kararı da bu doğrultudadır.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.”
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2022/2472 K. 2022/5665 T. 29.9.2022
“Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi uyarınca “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”
Şufa Hakkı
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Anayasanın “Mülkiyet hakkı” kenar başlıklı 35. maddesine göre; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.
Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.”
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/18411 E., 2020/6152 K.
“Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.
Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.”
Şufa davasına dair süreçlerde ilgili uygulamada sıklıkla rastlanan hatalardan dolayı kayıplar yaşamamanız için sürecin başından itibaren mutlaka hukuki destek almanızı tavsiye ederiz. Kadıköy gayrimenkul avukatı ve kira avukatlığı çalışmaları olan MG Hukuk bürosuna başvurabilirsiniz. Vicdanen haklı ve doğru olmak bir davada sizi kurtarmayacaktır, önemli olan bu durumu yasal şartlarda ispatlamak, savunmak ve doğru yasal adımları atmaktır.
Kadıköy avukatlık ve patent vekilliği faaliyeti yapan ve İstanbul’da yer alan MG Hukuk Bürosu İstanbul gayrimenkul avukatı, şufa hakkı davası, tahliye davaları, kira davaları ve ilgili davalar için danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir.
2013 yılında kuruluşundan bugüne çalışmalarına devam eden MG Hukuk Bürosu’na ve İstanbul şufa hakkı davası, önalım hakkı kullanımına dair süreçlerde gayrimenkul avukatı kadromuz için bizlere ulaşabilirsiniz.
Önemle belirtmemiz gerekir ki her dava dilekçesi, sözleşme ve hukuki sürece hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle hukuken alanında uzman İstanbul gayrimenkul hukuku avukatından yardım almanızı önermekteyiz. Kadıköy avukatlık, marka ve patent vekili ve uzman gayrimenkul hukuku kadrosuna sahip MG Hukuk Bürosu olarak sizlere yardımcı olmak isteriz. Ayrıca İstanbul Barosu avukatlarına ulaşabilir veya Kadıköy hukuk davaları vekillik hizmeti için büromuzla irtibata geçebilirsiniz.
Yukarıda makalede belirtilen “şufa davası, şufa hakkı davası, önalım hakkı davası dilekçesi, şufa ihtarnamesi” ve diğer şufa hakkı ve gayrimenkul hukuku konularıyla ilgili daha detaylı bilgi alabilmek için, hukuk büromuzun gayrimenkul avukatı ile iletişime geçerek danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.
Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER
NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.
Hukuk Bülteni alanında avukat uzmanlığının kazanılması için avukatın Hukuk Bülteni alandaki davaları takip etmesi, Hukuk Bülteni seminerlerine katılarak, hukuksal olarak yargı içtihatları ve güncel Hukuk Bülteni ile ilgili yargıtay kararlarını takip etmesi gereklidir. Hukuk Bülteni alanındaki suç sayısı oldukça fazla olduğu için; Hukuk Bülteni Avukatı uzmanlık gerektiren bir alandır.
Kadıköy Hukuk Bülteni konusunda, Kadıköy Hukuk Bülteni Avukatları tarafından hazırladığmız tüm makalelere Hukuk Bülteni makalelerini aşağıda bulabilirsiniz.
Okumuş olduğunuz bu makale yazısı genel hatlarıyla ele alnır tarzda Hukuk Bülteni kategorisinde Kadıköy Hukuk Bülteni avukatı tarafından yazılmıştır. Makale içeriği ile ilgili size özel detaylı bilgi için büromuzla ya da avukat bir meslektaşımız ile görüşmenizi tavsiye ederiz. Bizlerle iletişime geçmek isterseniz; İletişim için tıklayınız.
Kadıköy Hukuk Bülteni avukatı tarafından bilgilendirilmek ya da konu ile alakalı sorularınız varsa AVUKAT SOR sayfamızdan bizelere sorunuzu iletebilirsiniz. Hukuk Bülteni de dahil tüm tüm makalere buradan ulaşabilirsiniz. Bu Makale Kadıköy Hukuk Bülteni Avukatı Mete GENÇER tarafından onaylandı!
