- Hukuku ile ilgili sorularınız varsa İstanbul Avukat Kadıköy Soru SOR!
Yükleniyor
Makale İçeriği Neleri İçerir?
Arsa sahibi ile müteahhidin karşılıklı olarak imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalar gayrimenkul hukukumuzla alakalıdır. Bu davalar alacak davası, itirazın iptali, menfi tespit, tapu iptal tescil vb. davalar olabilmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde; müteahhit ile arsa payı sahipleri arasında arsa üzerinde inşaat yapılması yönünde anlaşılacak ve bunun karşılığında müteahhide ücret ödenmeyecek, bunun yerine yapılacak inşaattan bir takım dairelerin mülkiyetinin müteahhide devredileceği vaad edilecektir. Bu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davaların detayına aşağıda yer verilmiştir. Ayrıca belirtmek gerekir ki arsa payı karşılığı veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak isimlendirilse de her iki sözleşme de aynı hukuki metinlerdir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda tanımlanan eser sözleşmesinin özel bir türü olup, karşılıklı borçlar ve haklar yükleyen iki yanlı sözleşmedir. Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmediği için bu sözleşmeyi atipik sözleşmelerden sayabiliriz. Sözleşme tapuda pay devrini de içerdiğinden, mevzuatta TMK’nın 706, TBK’ nın 237, Tapu Kanunu’nun 26, Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmadığı takdirde geçersizdir. Sözleşmenin Noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olup, noterde imzaların onaylanması suretiyle düzenlenen sözleşmeler de geçersizdir. Aksi halde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalar gündeme gelmektedir.
Sözleşmenin geçersiz olması durumunda o sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesi istenemeyeceğinden tarafların sözleşme uyarınca talepte bulunmaları mümkün değildir. Ancak BK’nın sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca verdiklerini geri isteyebilecekleri gibi, karşı tarafın mal varlığında sebepsiz olarak sağladığı artışların karşılığını da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalarda isteyebilirler.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi vaadi sözleşmesinin de esas sözleşme gibi resmi şekilde yapılması gerekir.
Taşınmazda birden fazla malik varsa, tüm maliklerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine katılması veya sözleşmeyi onaylaması gerekir. Bu durumun istisnası Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı yasa uygulamasıdır. Aksi takdirde bazı ortakların katılmadığı sözleşmeler, ifa kabiliyeti bulunmadığından geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak ifa isteminde bulunulamaz. Ancak taraflar verdikleri veya yaptıkları şeyleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir.
Kural olarak şekle uygun yapılmayan sözleşme geçersiz kabul edilmekle birlikte bazı durumlarda şekil şartına uyulmaması nedeniyle geçersiz olan sözleşmelere sonradan geçerlilik tanınabilmektedir. Bu durumların başında Yargıtay’ın MK’nın 2. maddesinden hareketle ifa edilmiş sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesini hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmesi hali gelmektedir. Yargıtay’a göre, taraflar edimlerini tamamen veya büyük ölçüde yerine getirmiş ise artık sözleşmenin şekil nedeniyle geçersizliğini iddia etmek hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olacağından, bu tür sözleşmelere geçerlilik tanımak gerekir.
Müteahhidin/Yüklenicinin borçları genel olarak TBK’nın 471.maddesinde düzenlenmiştir. Yüklenici sözleşmeyle yüklendiği edimi eksiksiz olarak yerine getirmek zorundadır. Yüklenicinin ücrete hak kazanması için eseri fen kurallarına uygun ve amacı karşılar biçimde tamamlayarak iş sahibine teslim etmesi gerekir. Aksi halde iş sahibinin eseri reddetme veya eksiklik oranında tazminat isteme hakkının bulunduğu kabul edilmelidir.
Müteahhidin TBK’nın 473. maddesi gereğince işe zamanında başlama borcu bulunmaktadır. Yüklenicinin işe başlamaması, işi yavaş yürütmesi ve ertelemesi suretiyle edimini yerine getirmeyi ihmal etmesi halinde iş sahibi sözleşmeyi feshedebileceği gibi TBK’nın 125. maddesindeki diğer seçimlik haklarını da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalarda kullanabilir.
Sözleşme veya işin mahiyetinden yüklenicinin işe hemen başlamasının mümkün olmayacağının anlaşılması halinde iş sahibi borcun ifasını isteyemez. Örneğin, imar durumunun alınması, inşaat projelerinin çizilmesi için iş sahibinin katılması gerektiği halde katılmamışsa veya sözleşmede belli bir avans öngörülmesi halinde verilmemiş ise yükleniciden hemen işe başlaması beklenemez.
Yüklenicinin eseri meydana getirme borcundan sonraki temel borcu, imal edilen eseri teslim etme borcudur.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalarda sözleşme uyarınca istenen gecikme tazminatında faiz kural olarak dava tarihinden başlar. Ancak, arsa maliki daha önce ihtarname keşide ederek yükleniciyi temerrüde düşürmüş ise ihtarda istenen miktar yönünden faiz ihtarname veya ihtarda verilen atıfet süresinin sonundan başlar.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki temerrüt faizi, işin özellikle yüklenici açısından ticari iş olması ve bir taraf için ticari olan işin TTK’nın 19/2 maddesi gereğince diğer taraf için de ticari iş sayılacağı kuralı gereğince istem halinde ticari temerrüt faizine hükmedilmesi gerekir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin geriye etkili feshi halinde yüklenicinin yaptığı imalat bedelinin değeri, feshin kesinleştiği tarihteki serbest piyasa rayicine göre hesaplanmalıdır. Bunun dışında sözleşmede özel olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Maliyetlerine göre hesaplama yapılacağına ilişkin hüküm bulunmuyorsa bu bedellere göre değil serbest piyasa rayicine göre değerlendirme yapılır.
Fesih halinde yüklenici ancak ekonomik değeri olan imalatın bedelini isteyebilir. Kaçak yapılan ve yasal hale getirilme olanağı bulunmayan ve arsa sahibinin ekonomik veya hukuki olarak yararlanma olanağı olmayan imalatın değerini isteyemez. İmalatın yasal hale getirilmesi için masraf yapılması gerekiyorsa, bu giderler bilirkişiye hesaplatılarak imalat bedelinden mahsup edilmelidir. Sözleşme geçersiz ise, her bir imalatın yapıldığı tarih belirlenerek, imalatın yapıldığı tarihteki serbest piyasa rayiçlerine göre bedelin belirlenmesi gerekir. Yani bu durumda feshin kesinleştiği tarihteki serbest piyasa rayicine göre değeri belirleme kuralı işlemez.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalarda, arsa malikine teslimi gereken bağımsız bölümler sözleşmede belirlenen veya teslim süresine eklenmesi gereken süre geçmesine rağmen teslim edilmemiş ise arsa sahibi sözleşmede belirlenen gecikme tazminatını (kira) veya rayiç kira bedelinin tahsilini isteyebilir. Ancak, kira istenen bağımsız bölümler kullanmaya hazır şekilde teslim edilmiş ise veya arsa maliki teslim aldığı bağımsız bölümleri gerek fiilen kullanma ve gerekse kiraya vermek suretiyle kullanmış ise artık gecikme nedeniyle tazminat istenemez. Cezai şarta ilişkin sözleşme ve yasa hükümleri saklıdır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan, ifaya ekli cezai şartın bulunması halinde ihtirazı kayıt ileri sürülmeksizin ifa kabul edilmiş ise artık cezai şart istenemez. Bunun yanı sıra ifaya ekli cezai şartın istenebilmesi için sözleşmenin geçerli ve yürürlükte olması gerekir. Sözleşmenin feshi halinde bu tür cezai şart istenemez.
Bilindiği gibi menfi zarar, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (Yargıtay HGK’nın 17.01.1990 T., 1989/13-392, 1990/1 sayılı Kararı).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin işe zamanında başlama ve sürdürme borcu bulunmaktadır. Sözleşmede inşaata başlama tarihinin gösterilmemesi, yükleniciye işe başlamak üzere dilediğince süre tanındığı anlamına gelmez. Yüklenici makul sürede inşaat ruhsatı alarak işe başlamalı ve belirlenen sürede arsa sahibinin bağımsız bölümlerini teslim etmelidir. Aksi halde arsa sahibi inşaat ruhsatı alınması için yükleniciye makul bir süre ihtar ederek, bu süre sonunda inşaata başlanmaması halinde sözleşmeyi feshedebilir. Buradaki makul süre her somut olayın özelliğine göre inşaat ruhsatının ne kadar sürede alınabileceğine ilişkin bilirkişi raporu alınarak belirlenebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifasının imkânsız olması halinde imkânsızlığın ortaya çıktığı zamana göre ayrım yapmak gerekir. Eğer ifa imkânsızlığı sözleşme yapılmadan önce varsa ve bu olgu herkes açısından aynı sonucu meydana getiriyorsa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalarda sözleşmenin geçersiz (batıl olduğu) olduğu kabul edilerek karar verilmelidir.
İfa imkânsızlığı sözleşmeden sonra meydana gelmiş ise, imkânsızlık borcu ortadan kaldıran nedenlerden biri olduğu göz önüne alınmalıdır. TBK’ nun 136/1. maddesine göre, borçluya izafesi mümkün olmayan bir nedenle ifa imkânsızlığı oluşmuş ise borç sakıt olur. Ancak, burada kusursuzluğunu ispat yükümlülüğü borçluya aittir. İfa imkânsızlığından yararlanarak borcunu ifadan kurtulan taraf diğer yandan borcunun ifasını aynı madde hükmüne göre isteyemez.
Yüklenicinin eseri teslimi halinde, eserde ayıp bulunması halinde iş sahibi eseri kabulden kaçınabilir. Ayıp, sözleşmeyle kararlaştırılan veya eserde bulunması gereken bazı özelliklerin eserde bulunmamasıdır. Bu durumda iş sahibi TBK’ nun 475/1 maddesine göre eseri kabulden kaçınabilir veya bulunan ayıp eserin reddini gerektirmiyorsa ayıbın onarılmasını isteyebileceği gibi, onarım bedelinin iş bedelinden indirilmesini de isteyebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, üzerinde inşaat yapılacak arsayı her türlü ayıptan arındırılmış olarak inşaata elverişli bir halde yükleniciye teslimle yükümlü olup, arsa sahibi bu edimini yerine getirmeden yükleniciden edimini yerine getirmesini isteyemez. Bu konuda, resmi makamlarda arsa malikince yapılacak işlemleri yapma yükümlülüğü de arsa malikine ait olup, yükleniciye vekâletname verilmek suretiyle de arsa sahibi bu yükümlülüğünü yerine getirebilir.
Yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde arsa sahibinin tapu devir borcu doğar. Bu kapsamda, “anahtar teslimi” olarak arsa sahibine teslim edileceği kararlaştırılan sözleşmede bağımsız bölümlerin yapı kullanım izin belgesinin alınarak teslimi gerekir. Yapı kullanım izin belgesi alınmadan arsa sahibinin tapu devri borcu doğmaz.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dair sözleşme öncesi hukuki danışmanlık, gayrimenkul davaları ve bu alandaki süreçler için alanında uzman bir avukatla çalışmanız tavsiye edilir. MG Hukuk bürosu olarak alanında uzman ekibimizle sizlere bu konuda gerekli tüm hukuki desteği sağlamaktayız.
Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER
NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.
Hukuk Bülteni alanında avukat uzmanlığının kazanılması için avukatın Hukuk Bülteni alandaki davaları takip etmesi, Hukuk Bülteni seminerlerine katılarak, hukuksal olarak yargı içtihatları ve güncel Hukuk Bülteni ile ilgili yargıtay kararlarını takip etmesi gereklidir. Hukuk Bülteni alanındaki suç sayısı oldukça fazla olduğu için; Hukuk Bülteni Avukatı uzmanlık gerektiren bir alandır.
Kadıköy Hukuk Bülteni konusunda, Kadıköy Hukuk Bülteni Avukatları tarafından hazırladığmız tüm makalelere Hukuk Bülteni makalelerini aşağıda bulabilirsiniz.
Okumuş olduğunuz bu makale yazısı genel hatlarıyla ele alnır tarzda Hukuk Bülteni kategorisinde Kadıköy Hukuk Bülteni avukatı tarafından yazılmıştır. Makale içeriği ile ilgili size özel detaylı bilgi için büromuzla ya da avukat bir meslektaşımız ile görüşmenizi tavsiye ederiz. Bizlerle iletişime geçmek isterseniz; İletişim için tıklayınız.
Kadıköy Hukuk Bülteni avukatı tarafından bilgilendirilmek ya da konu ile alakalı sorularınız varsa AVUKAT SOR sayfamızdan bizelere sorunuzu iletebilirsiniz. Hukuk Bülteni de dahil tüm tüm makalere buradan ulaşabilirsiniz. Bu Makale Kadıköy Hukuk Bülteni Avukatı Mete GENÇER tarafından onaylandı!