Kira Uyarlama Davası

Kadıköy kira hukuku avukatı Mete Gençer kira sözleşmelerine dair kira uyarlama davası, kira tespit davası ve tahliye davalarında faaliyet göstermektedir.

Son günlerde ülkemizde sıklıkla karşımıza çıkan hukuki uyuşmazlıklardan birisi de kira hukukuna dair davalar olup bunlardan bir tanesi de kira uyarlama davasıdır. Kira sözleşmesinin sona erdiği dönemde karşılaşılan en önemli sorun yeni döneme uygulanacak kira bedelinin ne kadar olacağı hususudur. Çoğu kiraya veren kiracısına tahliye, uyarlama veya kira tespit davası açmak için yasal süreçlere başvurmaktadır. Kira tespit davası ile kira uyarlama davası benzer davalar olarak görülse bile kanuni dayanakları ve süreçleri bakımında farklar göstermektedir.

Kira Uyarlama Davasının Şartları

Kira sözleşmesi gereği taraflarca kararlaştırılan kira bedelinin kira dönemi sonunda kira bedelinde yasal sınırlamalar gereği yapılan rutin değişikliklerin yanı sıra kira bedelinin değiştirilmesine olanak tanıyan bir diğer imkan da kira bedelinin uyarlanmasıdır. Kira bedelinin uyarlanmasının temeli mevzuatımızda Türk Borçlar Kanunu’nun “aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. Maddesine dayanmaktadır. Kanunun ilgili maddesindeki koşulların varlığı halinde taraflar kira sözleşmesini mevcut koşullara uyarlayabilirler.

Aşırı ifa güçlüğü MADDE  138-Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin  yapıldığı  sırada  mevcut  olguları,  kendisinden  ifanın  istenmesini  dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde  sözleşmeden  dönme  hakkına  sahiptir.  Sürekli  edimli  sözleşmelerde  borçlu,  kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.

Şartları başlıklar halinde saymak gerekirse;

• Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü hal meydana gelmeli
• Olağanüstü hal borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olmalı
• Olağanüstü hal, mevcut olguları kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalı,
• Borçlunu borcunu ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalı.

Kadıköy kira hukuku kadromuzla kira uyarlama davasına dair hizmet vermekteyiz. Günlük yaşamda hayatın olağan akışına aykırı durumlarla karşılaşılabilmektedir. Öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan birtakım gelişimler ve değişimler insanlar arasındaki iletişimi ve anlaşmaları olumlu/olumsuz yönde etkilemektedir. Örnek vermek gerekirse Covid-19 salgınının bir sonucu olarak içinde bulunduğumuz pandemi sürecinde maruz kalınan ekonomik, sosyal, siyasal ve daha pek çok alandaki kısıtlamalar toplumsal düzende büyük ölçekli bir değişime neden olmuştur. Yine aynı şekilde son dönemde ülkemizde ekonomisinde enflasyon dalgalanmaları nedeniyle beklenmeyen haller oluşmaktadır.

Yine aynı şekilde döviz kurlarındaki ani iniş çıkışlar insanların finansal hesaplarında değişiklik yapmasına sebebiyet vermiştir. Bahsi geçen değişikliklerin beraberinde getirdiği sorunlar, hukuk devletini ve kanunların üstünlüğünü ilke edinen toplumsal düzende ancak kira uyarlama davası hukuki zeminde çözülebilir.

Mevcut hukuki ilişkideki hak ve menfaat dengesini bozan bu tarz beklenmedik olaylar karşısında kiracı veya kiraya veren taraf için kanun koyucu tarafların hak ve menfaatlerini koruyan bir düzenleme getirmiştir. Bu düzenlemeye istinaden taraflar kira sözleşmesinin uyarlanmasını yukarıda belirttiğimiz koşulların sağlanması halinde kendi aralarında sağlayabilecekleri gibi mahkemeden kira uyarlama davası açarak talep edebilirler.

Kira Uyarlama Davasında Sözleşmede Değiştirilebilecek Hükümler

Kira uyarlama davasında hakim tarafların uyarlama şekil ve yöntemini hakkaniyete ve tarafların çıkar dengesine uygun olarak belirlemekte serbest bir yetkiye sahiptir. Hakim kira bedelinde değişiklik yapabileceği gibi kira sözleşmesinin süresinde de değişiklik yapabilir. Dolayısıyla uyarlama davasına sadece bedel değil, süre gibi sözleşmenin anlam ve amacına göre, sözleşmeye ilişkin diğer unsurlar da konu yapılabilir.

Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme 

Kira uyarlama davasını kiracı veya kiraya veren açabilmekte olup kira sözleşmesinin uyarlanması davasında görevli mahkeme HMK md. 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili Mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Kira uyarlama davasında hâkim delil olarak, ticari kayıtları, tarafların gelir gider durumundaki değişiklik ve kar oranları gibi ticari parametreleri inceleyerek olağanüstü halden kaynaklı zarar ve durum tespiti yapacaktır. Bunun için kira uyarlama davasında bilirkişi incelemesi yapılarak karar verilecektir.

Kira Uyarlama Davası Öncesi Arabuluculuk

Kira hukuku uyuşmazlıkları için 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk dönemi başlayacaktır. Buna göre kiracı veya kiralayanın kira bedeli yani kira tespit davası veya tahliye ile ilgili dava açmadan önce arabulucuya başvurması zorunlu olacaktır. Her ne kadar kira uyarlama davasının kapsam içinde olduğu net olarak belli olmasa da davanın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülecek olması ve kira sözleşmesine dair olması koşulları gereği arabuluculuk sürecinin işleyeceği düşünülmektedir.

İş hukukundan doğan davalar, ticari davalar, tüketici davalarında uygulanan zorunlu arabuluculuk kapsamına 1 Eylül itibarıyla kira davalarının yanı sıra kat mülkiyetinden doğan davalar, komşuluk hukukundan doğan davalar, ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar da alınmıştır. Kira uyuşmazlıklarının mahkemeye intikal etmeden arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşması, tarafların daha az masrafla ve daha hızlı ve barışçıl bir yöntemle uzlaşmaları ve Mahkemelerin iş yükünün azalması amaçlanmıştır. Kadıköy kira avukatlığı hizmeti veren büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Kira Uyarlama Davasına Dair Emsal Kararlar

Son günlerde kira uyarlama davasına dair gündeme gelen kısa süreli kira sözleşmesinde de ev sahibinin uyarlama davası açabileceğine ilişkin önemli bir istinaf kararı bulunmaktadır. Kadıköy kira hukuku avukatlarının incelemesi ve uyarılarına göre sadece bu karara güvenerek uyarlama davası açacak olanlara dikkatli olmalarını tavsiye etmekteyiz. Hukukumuzda en üst seviye içtihat makamı Yargıtay olup ne yazık ki İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) kararları arasında bir birlik bulunmamaktadır. Yargıtay ve bu yöndeki birçok BAM kararında, kısa süreli sözleşmeye dayalı olarak uyarlama talep edilemeyeceği belirtilmektedir. Bu nedenle kira uyarlama davasına dair malik lehine istisna bir karar verilmiştir. Her somut olay ve dava ayrı değerlendirilerek dava açmakta fayda vardır.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi  Esas No: 2023/845 Karar No: 2023/536, 15/03/2023 tarihinde verdiği karara dair önemli hususları aşağıda paylaştık.

“Yargılama konusu olayda: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı Eyüpsultan ilçesi Göktürk Merkez Mahallesi Belediye caddesi Yücel sokak no:2/8 Kemer Life 21 Sitesi H Blok D10 (D.64) adresinde 01.04.2019 tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı sıfatı ile ikamet ettiğini, 01.04.2022 tarihi itibariyle yeni kira döneminin başlayacağını, müvekkili tarafından davalıya kiralanan taşınmazın kira başlangıç tarihinde belirlenen 6.500,00 TL kira bedeli yıllık yasal artış oranları ile 2021 yılı için aylık 8.400,00 TL olarak güncellendiğini fakat taşınmazın bulunduğu site içerisindeki emsal taşınmazların rayiç bedellerinin altında kaldığını belirterek davalının ikamet ettiği taşınmazın civardaki emsal taşınmazların aylık kira beledi olan 25.000.00 TL olarak yeniden uyarlanmasını talep etmiştir…

04.06.1958 gün 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da vurgulandığı gibi; bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hakimin görevidir. 6100 sayılı HMK’nın 33. maddesinde (HUMK 76) de belirtildiği üzere: hakimin bir davaya uygulanacak hukuku re’sen tespit görevi bulunmaktadır. Diğer bir anlatımla, maddi vakıaları dile getirmek tarafa, hukuki vasıflandırma ise hakime ait bir görevdir. Öte yandan, HMK 31. maddesi uyarınca “Hakim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında, taraflara açıklama yaptırabilir; soru sorabilir; delil gösterilmesini isteyebilir” hükmü uyarınca, davayı aydınlatma görevi bulunmaktadır.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin -Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlama davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

…İmkansızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

 Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması halinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulamada da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.

Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/04/2019 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup davacının, 01/04/2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabilir.

O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paralan, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2017/14157 Esas, 2019/6526 Karar)

Davacı vekilinin istinaf talebi doğrudur. Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; duruşma yapılmasına gerek olmadığı, yapılan değerlendirmenin hüküm kurmak için yeterli olmadığı, açıklandığı şekilde inceleme ve araştırma yapılması gerektiği, davanın esasıyla ilgili olarak gösterilen deliller toplanmadan veya gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması sebebiyle, mahkeme kararının yerinde olmadığı, istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1-a/6 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir…”

Makale konumuz kira uyarlama davası için kiracı lehine emsal yargı kararları da verilmiştir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’nin 2020/1103 Esas, 2020/1008 Karar Numaralı İlamında;

“Yeni koronavirüs (Covid-19) salgını Mart 2020 ayından itibaren ülkemizde görülmeye başlanmış ve bu kapsamda hastalığın yayılmasının kontrol altına alınması amacıyla çeşitli tedbirlere başvurulmuştur. Bu tedbirler kapsamında olmak üzere zaman zaman ve ihtiyaç durumuna göre sokağa çıkma yasağı uygulanması, iş yerlerinin kapatılması veya esnek çalışma, evden çalışma gibi değişkenlik gösteren tedbirler uygulanmış olup, salgının etkilerinin ve yetkili kurumlarca alınan tedbirlerin halen devam ettiği bilinmektedir.

..Bu genel açıklamanın ardından dairemizce kiranın uyarlanması talebi ile açılan davada ihtiyati tedbir kararı verilip verilemeyeceği değerlendirilmiştir.…

Bu yasal düzenleme göz önünde bulundurularak kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmeli, ancak bu tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilerek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine karar verilmelidir. Açıklanan bu ilkelere göre dairemizce somut olayda kiracının restaurant olarak işlettiği kiralananda her ne kadar paket servis yöntemi ile işine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde belirli etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği benimsenmiştir.

Ancak salgın süresince restaurant olan iş yerlerinin etkilenme sürecinin aylara göre değişkenlik gösterdiği ve bu etkilerin ne kadar daha devam edeceğinin belli olmadığı gözönünde bulundurularak ihtiyati tedbirin 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre kaldırılması veya arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerektiği kabul edilmiştir. HMK 353/1-b-2 maddesinde “Yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise” Bölge Adliye Mahkemesince “düzelterek yeniden esas hakkında” hüküm kurulacağı düzenlenmiştir.

Davacının 01.01.2020 tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu kiralananın aylık kirasının taleple bağlı kalınarak 01.05.2020 tarihinden itibaren işleyen henüz ödenmemiş kiraların ve bu karar tarihinden itibaren işleyecek kiraların aylık 11.500,00 TL olarak ödenmesi hususunda İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, İhtiyati tedbirin mahkemece HMK’nun 396/1 maddesi uyarınca 6 aylık süreler içerisinde ve toplanan delil durumuna, alınan tedbirler ve tedbirlerin davacı üzerindeki etkilerine göre YENİDEN DEĞERLENDİRİLMESİNE, Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 28.09.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi” (Ek-4: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’nin 2020/1103 Esas, 2020/1008 Karar Numaralı İlamı).”

Kira uyarlama davasına ve her davaya dair dilekçe yazılırken ve dava süreci takibinde alanında uzman kira avukatından destek alınması tavsiye edilir. Kadıköy kira hukuku tecrübeli avukatlarına ulaşabilirsiniz.

Yargıtay HGK 2017/90 E., 2018/1259 K., 27.06.2018 T. kararında, mücbir sebebi şu şekilde tanımlamıştır: “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.”.

Kira uyarlama davasında dava süresince geçerli ihtiyati tedbir kararı verilerek, dava konusu kiralanan yer için tedbir kararı verilmesine karar verilebilmektedir.

Kadıköy Kira Davası Avukatlık Hizmeti Almak İçin Ne Yapılmalıdır?

Önemle belirtmemiz gerekir ki her dava dilekçesi ve hukuki sürece hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle kira uyarlama davası sürecinde hukuken alanında uzman İstanbul kira avukatından yardım almanızı önermekteyiz. Bu nedenle İstanbul Barosu avukatlarına ulaşabilir veya Kadıköy kira hukuku avukatı MG Hukuk olarak büromuzla irtibata geçebilirsiniz.

İstanbul Kira Uyarlama Davası İçin Avukatlarımıza Ulaşın

İstanbul’da faaliyet gösteren MG Hukuk Bürosu İstanbul kira hukuku avukatı kadrosu işyeri ve konut kira bedellerini artırmak için kira uyarlama davası ve tespit davası, kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, iş yeri ve konut kira sözleşmesi hazırlanması, tahliye taahhüdü hazırlanması ve ihtiyaç sebebiyle tahliye, kiraya verenin kiralanan konut veya iş yerini tahliye ettirmesi veya konutun veya iş yerinin yeniden inşası nedeniyle tahliye hallerinde meydana çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık, arabuluculuk ve avukatlık hizmeti vermektedir.

2013 yılında kuruluşundan bugüne çalışmalarına devam eden İstanbul Kadıköy avukatı Mete Gençer’e ait MG Hukuk Bürosu ve İstanbul Barosu avukatlarına ulaşarak konuya dair destek alabilirsiniz.

Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER

NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.