Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası

Borçlar Kanununda kiracı ile kiraya veren uyuşmazlıklarına dair tahliye nedenlerinden birisi de sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasıdır. Buna göre kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu dava türüne akde aykırılık nedeniyle tahliye davası da denilmektedir. MG Hukuk kira avukatları olarak kira hukukunun sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası alanına dair detaylara aşağıda yer verilmiştir.

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davasının Kanundaki Yeri

Mevzuatımızda Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) bu konu Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde düzenlenmiştir.

Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu

MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kanuna göre kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüklere aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini aksi takdirde sözleşmeyi feshedebileceği konusunda yazılı ihtarda bulunur. Tanınan sürede aykırılık giderilmemiş ise sözleşmenin feshi ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açabilir.

Konut ve çatılı işyerleri haricinde kiracıya önceden ihtarda bulunmaya gerek olmaksızın kiraya veren sözleşmenin feshini ihbar edebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralanana ağır bir zarar vermesi, kiracıya tanınacak sürenin bir fayda sağlamayacağının anlaşılması veya kiracının davranışlarının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ve komşular bakımından çekilmez bir hal alması durumunda önceden ihtar gönderilmeksizin doğrudan feshi ihbarda bulunulabilir.

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasını açma hakkı sözleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Kiralayan konumunda olmayan malikin akde aykırılık nedeniyle dava hakkı bulunmamaktadır. Kiralayan konumunda olmayan malikin dava açma hakkı olmaması konusu önemlidir ve buna dikkat edilmelidir.

Kiralananı sonradan iktisap eden yeni malik TBK’nın 310. maddesi uyarınca sözleşmeye halef olacağından dava açma hakkı bulunmaktadır. Dava kiracıya karşı açılacaktır. Kiracı birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı olması nedeniyle davanın tümüne karşı açılması gerekir.

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davasında Mahkeme ve İncelenecek Deliller

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasında taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkili ve görevlidir. Aşağıda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasında Mahkemenin inceleyeceği delillere yer verilmiştir.

Kira sözleşmesi, akde aykırılığın belli bir süre içinde giderilmesi amacıyla keşide edilen süreli ihtar ve tebliğ belgeleri (açıktan fena kullanma halinde ihtar keşidesine gerek yoktur) akde aykırılığa ilişkin keşif ve bilirkişi incelemesi ve konuya ilişkin tanık beyanları incelenecektir.

Özenle kullanma borcuna aykırılık kiralananın bizzat kullanımına ilişkin olmalı veya komşuluk hukukuna aykırı davranışlardan kaynaklanmalıdır. Sözleşmedeki başka bir edimin veya taahhüdün yerine getirilmemiş olması kiralayana bu madde uyarınca tahliye hakkı vermez. Yani kira borcunun ödenmemesi, temerrüde düşülmesi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası gibi tahliye sebepleri ile sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılamaz.

Kiracıya keşide edilecek ihtarın, kiralananın bizzat kullanımı ile ilgili hususlarda veya komşuluk hukukuna aykırı davranışlara ilişkin olması gerekir. Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasında kiracının özen borcuna aykırılık durumlarına örnek vermek gerekirse;

• Kiralanana zarar vermesi,
• Sözleşmeye aykırı şekilde kiralananın 3.kişiye kullandırılması,
• Hoşgörü ile karşılanmayacak boyutlarda koku ve gürültüye neden olunması,
• İşyerinin uzun süre kapalı tutulması,
• Sözleşme ile veya yönetim planı ile yasaklanmış olmasına rağmen evde kedi köpek beslenmesi sayılabilir.

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası Öncesi İhtarname

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, 316.maddenin 2.fıkrasındaki istisnai hal saklı olmak üzere tahliye davası için ön şart kiracıya süreli ihtar keşide etmektir. Bu ihtar yazılı olmak zorundadır. Bu sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasının geçerlilik şartıdır.

Konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya keşide edilecek ihtarda akde aykırılığın ne olduğunun açıklanması ve aykırılığın giderilmesi için en az 30 günlük süre verilmesi gerekir. Tanınan bu süre içinde aykırılığın giderilmesi halinde kiraya verenin sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası hakkı doğmaz. Ancak aykırılığın en az 30 gün olmak üzere tanınacak süreden sonra giderilmesi durumunda kiralayanın doğmuş olan dava hakkı ortadan kalkmaz. Yani tanınan süreden sonra aykırılık giderilse bile kiralayan tahliye davası açabilir.

Konut ve çatılı işyerleri dışındaki kira sözleşmelerinde akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için önceden ihtar göndermeye gerek yoktur. Kiracının akde aykırılık teşkil eden eylemi üzerine kiraya veren kiracıya sözleşmenin feshini ihbar edebilir. Burada ihtar ön şartı bulunmamaktadır. Kanun en az 30 gün dediğine göre 316.maddenin 2.fıkrasındaki hal ayrık olmak üzere otuz gün içerisinde giderilmesi mutlak suretle mümkün olmayan aykırılıklar için 30 günü aşan makul bir süre tanınmalıdır.

316.maddenin 2.fırkasındaki istisnai durum konut ve çatılı işyerleri için geçerlidir. Kanunun 316/2.maddesinde kiralananın açıktan fena kullanılması halleri kanun metninde sayılmıştır. Bunlar; kiralanana ağır zarar verilmesi, kiracıya tanınacak sürenin bir fayda sağlamaması, kiracının kiraya verene ve komşulara yönelik davranışlarının çekilmez bir hal alması halleridir.

Kanunun 316/2.maddesinde belirtilen haller dava konusu edilen olayın özelliğine, tarafların durum ve koşullarına göre hâkim tarafından takdir edilecektir. Birkaç örnek vermek gerekirse; binanın taşıyıcı unsurlarını ortadan kaldırılması, kiralananın bahçesindeki ağaçların kesilmesi, kiralananda yangına sebep olunması, kiraya verene hakaret edilmesi vb. gibi haller sayılabilir.

Kanunun 316/1.maddesi kapsamında kalan kullanma şekline kiraya veren muttali olup uzun süre ses çıkarmamış ise, sonradan bu kullanma şeklini gerekçe göstererek dava açamaz. İhtarın keşide edildiği tarihten itibaren uzun bir süre geçmesine rağmen dava açılmamış ise artık söz konusu ihtara dayanılarak dava açılmasının TMK’nın 2. maddesinde belirtilen dürüstlük kuralına aykırı olduğu ileri sürülebilir. Kiraya verenin akde aykırılık olarak öne sürülen kullanma şekline muvafakat ettiği olgusu tanıkla ispatlanabilir.

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçesi

Her dava dilekçesine hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle hukuken alanında uzman kira avukatından yardım almanızı önermekteyiz. Bu nedenle İstanbul Barosu avukatlarına ulaşabilir veya MG Hukuk İstanbul kira hukuku avukatı olarak hukuk büromuzla irtibata geçebilirsiniz.

Kiracının sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesinin talep ve dava edilmesi sürecinde ihtarname ve sonrasında dava aşamasındaki hukuki prosedürler çok sıkı bir şekilde işlediğinden dolayı kanunda belirtilmiş olan sürelerin kaçırılmaması ve doğru adımlar atılması bakımından alanında uzman bir avukata danışılması önem arz etmektedir.

Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER

NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.