Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası

Kamusal otoritelerin özel mülkiyetler üzerinde yapabildiği mülkiyet kısıtlamalarında kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası gündeme gelir.

Anayasa’nın 35. maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkı temel haklardan olup, bu hak ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir.

Kamulaştırma İşlemi

Kamu yararı amacıyla mülkiyet hakkının kısıtlandırılması da ancak kamu yararı kararı ile olabilir ki, bu da kamulaştırma işlemini gündeme getirir. Anayasa’nın 46. maddesinde bu husus özel olarak düzenlenmiştir. Bu maddede yer alan şartlar söz konusu olduğunda bedeli peşin ödenmek kaydıyla kişinin mülkiyet hakkı isteği dışında kamulaştırma ile sona ermektedir ve kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası gündeme gelmektedir.

Kişilerin mülkiyet haklarının sona ermesi halinde, karşılığını daha hızlı bir şekilde almaları ve haklarına daha çabuk ulaşabilmeleri amacıyla da mevzuatımızda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda 4650 sayılı yasa ile yeni düzenlemeler yapılmıştır.

Haklara bir an evvel ulaşılabilmesi konusunda yasayı tatbik eden uygulayıcılara da büyük görev düşmektedir ki, bu da kendisini en çok yargılama aşamasında göstermektedir.

Yeni düzenlemeyle, kamulaştırılacak mallar hakkında idarece yapılması gereken işlemler tamamlandıktan sonra, tarafların bedelde anlaşamamaları halinde, kamulaştırmaya ilişkin anlaşmazlıkların tek davayla ve hızlı bir şekilde çözümlenebilmesi bakımından, kamulaştırmayı yapan kuruma doğrudan mahkemeye başvurma hakkı tanınmıştır. Bu amaçla açılan dava, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası olarak adlandırılmaktadır.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Ve Tescil Davasında Görevli Mahkeme

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır ve bu davalar adli tatilde de görülür.

Gayrimenkul hukukumuzun bir alt dalı olan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasıyla ilgili hukuki destek almak için MG Hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davasında Usul ve Mevzuat Gereği Yapılacak İşlemler

• Bedelin Tespitinde Usul

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında bedelin belirlenmesinde taşınmaz sahibinin sebepsiz zenginleşmesine yol açmayacak ve de fakirleşmesine neden olmayacak bir bedel belirlenmesi gerekmektedir. Taşınmazın vergi değeri, komşu taşınmazların emsal değerleri gibi objektif bir takım ölçütler belirlendikten sonra kıymet takdir komisyonları veya bilirkişilere tanınan inisiyatif doğrultusunda kamulaştırma bedeli tespit edilecektir.

• İdarece Yapılacak İşlemler

İdare tarafından taşınmazın bulunduğu yer adliyesi Asliye Hukuk Mahkemesine müracaat edilerek dava açılacaktır. İdarenin açtığı dava dilekçesinde;

• Kamu yararı kararı,
• Kamu yararı kararı onaya tabi ise onay
• Taşınmazın tapu kaydı ve çapı
• Kamulaştırılacak taşınmazın üzerine kamulaştırılan alanın işaretlendiği krokisi,
• Kamulaştırma Kanunu’nun 8. Maddesi gereğince satın alma usulünün yürütüldüğü ancak uzlaşma sağlanamadığına ilişkin evraklar ve tebligatlara yer verilir.

İdare açacağı dava ile taşınmaz bedelinin tespitini, bu bedelin peşin ya da taksitle ödenmesini ve taşınmazın tapu kaydının idare adına tesciline karar verilmesini talep eder.

Mahkeme masrafları, harçlar, keşif ve bilirkişi ücretleri de davacı idare tarafından ödenir.

Kamulaştırma bedeli tespit ve tescil davası açıldığı yönünde tebligat alan malik, öncelikle kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa 30 gün içerisinde İdare Mahkemesinde iptal davası açmalıdır. Malik kamulaştırma işlemine karşı değil, yalnız İdarenin teklif ettiği bedele karşı ise derdest dava ile ilgilenmelidir.

Davada, bilirkişiler tarafından taşınmazın kamulaştırma bedeli tespit edilir.
Sonrasında mahkeme bedelin bankaya depo edilmesi için İdareye 15 günlük süre verir. Süre sonunda bedel depo edilmemiş olursa, dava reddedilir ve kamulaştırma süreci sona erer. Bedel depo edilirse dava kabul edilir ve taşınmazın kamulaştırılmasına ve idare adına tescil edilmesine karar verilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2020/ 4800 E. 2020 / 11747 K. 24.12.2020 tarihli kararında; kamulaştırılan taşınmazın tapu kaydında haciz şerhinin bulunması halinde bu şerhin de kamulaştırma bedeline yansıtılması gerektiğine işaret ederek, kararın düzeltilerek onanmasına karar vermiştir. 

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Ve Tescil Davasında Yargılama

Kamulaştırma Kanunu’nun 10 maddesine göre açılan, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında, kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili; idare tarafından tüm bilgi ve belgeler dilekçeye eklenerek dava açıldığından ve yargılama yöntemi de bu maddede gösterildiğinden, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)’nun 137. maddesinde yer alan ön inceleme usulü uygulanmayacaktır.

Davacı kamulaştırmayı yapan idare, davalı ise tapu malikidir. Eğer tapu maliki ölü ise, bu kişi hakkında açılan dava reddedilmeyip Kamulaştırma Kanunu’nun 14/5 maddesi uyarınca mirasçıları aleyhine davaya devam olunur.

Bu nedenle Hâkim tarafından tapu kaydı getirtilerek taşınmazın son durumu tespit edilmeli, buna göre de taraf teşkili sağlanmalıdır. Çoğu zaman bu hususa dikkat edilmediği için tapu kaydının getirtilmesi ve veraset ilamlarının temininde problemler yaşanmakta, hatta ölü şahıslara karşı açılan davalar mirasçılar davaya dâhil edilmeden sonuçlandırıldığı için bu hususta üst mahkemeler tarafından bozmalar yapılmakta, bu da yargılamanın uzamasına yol açmaktadır. Bu nedenle gerek kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında gerekse de diğer dava türlerinde vatandaşların hak ve süreç kaybı yaşamaması adına avukatla temsil edilmelerinde ciddi fayda vardır.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında taraf teşkilinden sonra, Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi gereğince kamulaştırma işlemlerine ilişkin ilanlar yapılır.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Ve Tescil Davasında Anlaşma ve Keşif

Davaya konu taşınmazın veya muhdesatın tespitine geçmeden önce taraflar mutlaka anlaşmaya davet edilmelidir. Bedelde anlaşırlarsa bu kamulaştırma bedeli kabul edilir, eğer anlaşamazlarsa en geç 10 gün içinde keşif, 30 gün içerisinde ise duruşma günü belirlenmelidir. Amaç, Kamulaştırma Kanunu’nun özünü oluşturan şahısların bir an önce haklarına kavuşmalarının sağlanmasıdır.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasının seri olarak sonuçlandırılması için, mahkemelerin kamulaştırılacak malın gerçek değerini tespiti babında 4650 sayılı yasa ile değişik Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinde sayılan hususlara ve belirtilen sürelere olabildiğince riayet etmesi gerekir.

Mahallinde yapılacak keşifte mutlaka mahkeme gözlemi yapılmalı ve tutanağa geçirilmelidir. Kamulaştırmada değer biçilen taşınmaz mallar, arazi ve arsa olarak değerlendirilmektedir.

Öncelikle mahkemece bu hususun tespiti, yargılamanın devamı açısından önemlidir. Bunun için de bedelinin tespiti istenilen taşınmazın İlgili Belediye İmar ve Fen İşleri Müdürlüğünden imar planı içerisinde olup olmadığı, imar planı içinde değilse, belediye ve mücavir alan sınırlarında bulunup bulunmadığı, etrafının meskûn olup olmadığı ve belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı sorulmalıdır. Yine bu bağlamda taşınmazın toprak yapısı, sulanıp sulanmadığı, üzerinde meyve ağaçları varsa bunların cinsleri, konumu, ne şekilde belediye hizmetlerinden yararlandığı, etrafının meskûn olup olmadığı gibi hususların tespiti açısından mahkemenin gözlemi de çok önemlidir. Bütün bu hususlar tespit edildikten sonra dava tarihine göre taşınmazın değerinin tespitine geçilmelidir.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Ve Tescil Davasında Dikkat Edilecek Hususlar

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında dava konusu arsa ise arsaların değer tespiti aşamasında emsal olarak alınan taşınmazla dava konusu taşınmazın üstünlük yönünden oranlaması yapılırken, bu oranlamanın doğruluğu ancak, değerlendirme tarihinde, dava konusu taşınmaz ile hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal kabul edilen taşınmazların, Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerlerinin karşılaştırılması ile mümkün olabilmektedir. Bu nedenle bu hususun ilgili belediye başkanlığı emlak vergi dairesinden araştırılması gerekir.

Aksi halde Yargıtay tarafından bozma yani geri çevirmeler yapılmak suretiyle eksiklikler tamamlattırıldıktan sonra bilirkişi raporu denetlenebilmekte, bu da yargılamanın uzamasına sebebiyet vermektedir.

Kamulaştırılan taşınmaz arazi ise; Kamulaştırma Kanununun 11/1-f maddesi uyarınca “..olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirin esas alınması..” gerektiğinden ve aynı yasanın 15/son maddesi uyarınca da değer tespitinde idarece belgelerin mahkemeye verildiği gün esas alındığından, ürünlerin dekara ortalama verim miktarı ile değerlendirme yılındaki üretim masraflarının ve kg. satış fiyatlarının ilgili resmi kuruluşlardan sorulup bilirkişi kurulu raporlarının bu doğrultuda hazırlanması ve raporların buna göre denetiminin sağlanması gerekir. Çok sayıda dosyada veriler bulunmadığından dosyalar Yargıtay tarafından geri çevrilmekte ve sonrasında verilere uygun rapor tanzim edilmediği için kararlar bozulmaktadır.

Ağaçlara değer biçilirken, ağaçların yaş, cins ve verim durumları İl veya İlçe Tarım Müdürlüklerinden sorulup, buna göre rapor düzenlenmesi ve raporun denetlenmesi gerekir.

Taşınmaz üzerindeki ağaçların sayısı ve taşınmazın yüzölçümü dikkate alınıp meyve bahçesi olup olmadığı gözetilmeden karar verilmesi nedeniyle de çok sayıda bozma yapılmaktadır.

Kamulaştırılan yapılara değer biçilirken, her yıl ocak ayında ilan edilen yapı maliyet birim fiyatlarının dava tarihine uyarlanması (eskale edilmesi) gerekmektedir.

Bedel tespitinden sonra, Kamulaştırma Kanunu’nun 10.maddesi gereğince davacı idareye tespit edilen bedeli ilgili bankaya bloke etmesi için süre verilmeli ve bu hususa mutlaka dikkat edilmelidir. Çünkü bu süre de yargılamanın kısa sürede tamamlanması için önemlidir.

Bedeline hükmedilen taşınmazın, malik üzerindeki tapu kaydının iptali ve tescili konusunda da hatalar yapılmaktadır. Şöyle ki; taşınmaz yol yapılmak suretiyle kamulaştırılmış ise, TMK’nun 999. maddesi gereğince tapunun iptali ile terkin kararı verilmesi gerekirken, kamulaştırmayı yapan idare adına tesciline karar verilmektedir. Yine baraj göl alanı olarak kamulaştırma yapılması halinde, kamulaştırılan ve bedeline hükmedilen taşınmazın 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16/C maddesi uyarınca tapudan terkinine karar verilmesi gerekirken, tescil kararı verilmektedir.

5784 sayılı kanunla değişik 4628 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu’nun 15/c maddesi uyarınca pilon yeri ve irtifak hakkı tesisi nedeniyle yapılan kamulaştırmalarda, kullanım hakkı işletme hakkı devredilen şirkete ait olmak üzere kamulaştırmayı yapan idare adına tescil edilmesi gerekir.

Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER

NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.