Kira Sözleşmesi

Kadıköy kira hukuku avukatı Mete Gençer kira sözleşmesi hazırlama ve kiraya dayalı dava ve danışmanlık alanında faaliyet göstermektedir.

Son günlerde ülkemizde sıklıkla karşımıza çıkan hukuki uyuşmazlıklardan birisi de kira hukukuna dair davalar olup bu davalar kira sözleşmeleriyle alakalıdır. Çoğu kiraya veren kiracısına tahliye, uyarlama veya kira tespit davası açmak için yasal süreçlere başvurmaktadır.

Bu makalemizde kira kontratı nedir, nasıl hazırlanır, kira sözleşmesi hazırlanırken nelere dikkat edilmelidir ve kiralamalarda hangi maddeler önemlidir, örnek kira kontratı, mevzuatta bu işlem nasıl düzenlenmiştir, bunlardan bahsedeceğiz.

Kadıköy avukatı MG Hukuk Bürosu olarak kira ve sözleşmeler hukukumuzda düzenlenen ve kira sözleşmesi ile alakalı konularda müvekkillerimize hizmet vermekteyiz. Mülk sahibi kiralayan ile kiracı arasında yapılacak olan kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması ve işin uzmanından yardım alınması gerekmektedir. Sözleşme hazırlarken avukat desteği almanızı tavsiye ederiz.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Arsa, ev veya iş yeri gibi mülk kiralamalarında kiracı ile mülkün sahibi arasında yapılan anlaşmaya kira kontratı ya da sözleşmesi denilmektedir. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması zorunlu olmayıp adı üstünde sözleşmekten gelen sözleşme işlemi sözlü olarak da yapılabilecektir. Sözleşmeler hukukumuzda kira kontratları önemli bir yerdedir. Uygulamada sözleşme yerine kontrat tabiri de kullanılmaktadır.

Kira sözleşmeleri hukukumuzda mevzuatta 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kira sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” cümlesi ile tanımlamaktadır.

Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Önemle belirtmemiz gerekir ki her dava ve sözleşme sürecine hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Kira sözleşmesi de çok taraflı bir sözleşme olup her bir maddesi bir dava konusu olabilmektedir. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle hukuken alanında uzman İstanbul kira avukatından yardım almanızı önermekteyiz. Bu nedenle İstanbul Barosu avukatlarına ulaşabilir veya Kadıköy avukatı MG Hukuk olarak büromuzla irtibata geçebilirsiniz.

Kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gerekenleri aşağıda başlıklar halinde sıraladık.

• Kiraya verenin mülk sahibi olduğuna ilişkin tapuyu ya da ileteceği vekalet belgesini görerek kontratı doldurulmalıdır.
• Kontrata mülke ilişkin bilgiler olan adres, mülkün niteliği (ev, işyeri) gibi temel bilgileri yazılmalıdır.
• Daha sonra kiraya veren ve kiracıya ilişkin kişisel bilgileri eksiksiz doldurulmalıdır.
• Kiralayan ile anlaşılan kira bedelini ve ödeme tarihlerini ile kira yılı sonunda artış oranını yazılmalıdır. Kira artış oranının detayları kira sözleşmesine dahil edilmelidir. Ancak belirtmek gerekir ki; TBK 344/1 uyarınca yıllık kira artış oranının sınırı, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla kira kontratında daha yüksek bir oran belirtilse dahi kira artış tutarı bu oranı aşamaz.
• Aksi kararlaştırılmadıkça, kiracı, aidat ve temizlik masrafları gibi yan masrafları ödemek zorundadır. Ancak taraflarca farklı bir anlaşmaya varılırsa bunun kira sözleşmesinde açıkça belirtilmesi gerekir.
• TBK 323’te kira ilişkisinin devri için kiraya verenin yazılı muvafakati aranır. Taraflar, sözleşmeyi düzenlerken bu hususu da belirlemelidir.
• Kiracı kiraladığı yerde tadilat ve bakım yapacaksa bu tadilatların kapsam ve koşulları kira sözleşmesinde detaylı olarak belirtilmelidir. Kiraya verenin onayı gerekebilir. Aynı şekilde depozito ile ilgili detaylar kira sözleşmesinde detaylandırılmalıdır. Bu ayrıntılar, depozitonun neden alındığını ve hangi koşullar altında iade edileceğini belirtir.
• Kefalet, kira sözleşmelerinde zorunlu bir unsur olmamakla birlikte, kiralayan için ciddi bir güvence sağlamaktadır. Bu açıdan kiralayanın kira sözleşmesini düzenlerken kefil şartı araması önemli olmalıdır. Kefil için ayrıca bir sözleşme yapılmasına gerek yoktur. Kefilin sorumlu olduğu azami tutarı, kefalet tarihini ve müşterek kefil olması halinde bu sıfatla yükümlü olduğunu veya herhangi bir ifade ile kendi el yazısıyla belirtmesi zorunludur.
• Kiraya verenin bir diğer garantisi de kiracıdan tahliye taahhüdüdür. TBK  352/1; Kiralananın tesliminden sonra kiracı, kiralananı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği halde belirli bir tarihte tahliye etmemişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak kira sözleşmesini feshedebilir. Tahliye taahhüdüne dair tahliye davası konusunda makalemizi inceleyebilirsiniz. Kanuna göre tahliye taahhüdü, kiralanan mülk kiracıya teslim edildikten sonra alınabilir. Uygulamada bu süre 15 gün veya 1 ay olarak belirlenebilir.
• Kira kontratında bulunan tarihlerin doğru olmasına dikkat edilmelidir.
• Kiralanan mülkün içindeki demirbaşlara ait bilgileri eksiksiz olmalıdır.
• Kira kontratını kefiller huzurunda imzalamanız çok daha sağlıklı olur. Kira kontratının bütün sayfalarında her iki tarafın imzaları mutlaka olmalıdır ve kefalet TBK gereği şartlarına uygun olmalıdır.
• Yine sözleşmeye, kira bedelinin yatırılacağı banka hesap bilgilerini ve ne şekilde yatırılacağını detaylı olarak yazılmalıdır.
• Kira kontratında depozitonun içeriği ve hangi şartlarda iade edileceği açık bir şekilde belirtilmelidir.
• Yabancı kiracılar için de %25 kısıtlamasının geçerli olduğu unutulmamalıdır. Bu durumdan kaçınmak için yabancılarla döviz cinsinden sözleşme yapılması daha doğru olacaktır.
• Eğer depozito mevcut ise hangi tarihte ne kadar verdiğinizi ve hangi şartlarda geri alınacağını belirlemekte fayda vardır.
• Yabancı kiracılar için de konutlarda %25 artış sınırının geçerli olduğu unutulmamalıdır. Bu durumdan kaçınmak için yabancılarla döviz cinsinden sözleşme yapılması daha doğru olacaktır.
• Kira bedeli havale veya eft olarak gönderilecekse “2023 yılı Kasım ayı kira bedeli” şeklinde bir açıklama ile gönderilmesinde fayda vardır.

Noterde Kira Sözleşmesi Yapılması

Tarafların kira kontratını sözlü olarak, yazılı olarak ya da noter onaylı olarak yapması, kira sözleşmesinin geçerliliği üzerinde bir etki yaratmamaktadır. Her şekilde kira sözleşmesi hazırlanabilir. Taşınmazı yeni satın alabilecek 3. Kişilerin kira sözleşmesindeki şartları ve kira süresini önceden görmesi adına sözleşme tapuya şerh edilebilir.

Kira Ayın Hangi Gününde Ödenmelidir?

Aksi sözleşmeyle kararlaştırılmadığı müddetçe kira bedelleri ay sonlarında ödenir. Ancak uygulamada sıklıkla görüldüğü gibi kira sözleşmesine yazılacak bir madde ile kira sözleşmesinin her ayın belirli bir gününde ve peşin olarak ödeneceğini kararlaştırmanız da hukuken mümkündür.

Ödemenin gecikmesi ya da yapılmaması durumunda temerrüt oluşacaktır. Bu durumda tahliye davası ve icra takibi gündeme gelebilir. Konuya dair kira sözleşmesinin temerrüt nedeniyle feshi ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası makalelerimize bakabilirsiniz.

Kira Sözleşmesinin Tarafları Kimlerdir?

Sözleşmede imza yetkisi, mülk sahibi ve kiracıdadır. Mülk sahibi, vekalet aracılığı ile imza yetkisini başkasına devredebilir. Kiracı ise ev sahibinin kabul ettiği durumlarda vekalet aracılığı ile başkasına imza attırabilir. Kira sözleşmesinin tarafları kiralayan ve kiracıdır. Kiracı; TBK m.299 uyarınca kiralama konusu, kiracıyı bir bedel karşılığında kiralama konusunun kullanımına veya kullanımına bırakandır. Kiracı ise; Kiralanan mülkü kullanması için ev sahibine ödeme yapan kişidir.

Kira sözleşmesinde ev sahibinin “kim” olduğunu anlamak için kira sözleşmesini kimin imzaladığına bakmanız gerekir. Örneğin; Kiracılığın başlangıcında birden fazla kişi olmasına rağmen, kiracılığı yalnızca bir kişi imzaladığı sürece, yalnızca kiracılığı imzalayan kişi ev sahibidir. Kiralanan bir mülkü kiralamak için mutlaka malik olmak şart değildir. Ev sahibi kabul ederse veya vekalet verirse, ev sahibi kiraya verilebilir.

Ancak 18 yaşından küçüklerin, kısıtlıların ve ayırt etme gücüne sahip olmayanların kira sözleşmelerinde imza yetkisi yoktur.

Kira Sözleşmesi Hangi Durumlarda Geçersizdir

Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur.

Kira Kontratında Damga Vergisi

Kira kontratı da yukarıda açıklandığı üzere bir sözleşme olduğundan ve yazılı yapılmasının ispat kolaylığı sağlaması da göz önüne alındığında genellikle yazılı yapılmaktadır.

İşyeri kira sözleşmesi yapıldığında da damga vergisine tabi olacaktır. Damga vergisi, her türlü sözleşmeden doğan ve devlet tarafından alınan bir vergi çeşididir. Yalnızca şu unutulmamalıdır ki konut kira sözleşmeleri damga vergisinden muaftır. Sadece işyeri kira sözleşmeleri için damga vergisi alınmaktadır.

Kira Kontratı Yenilenmezse Devam Eder Mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Türk Borçlar Kanunu 347. Maddesi gereği kiralanan taşınmaz sözleşme süresine ilave 10 yıllık uzama süresine tabidir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Kiralama Süresinin Önemi

TBK m.300’e göre; Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin bitiminden sonra bildirimsiz olarak sona erecek bir kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılır; diğer kira sözleşmeleri belirsiz süreli olarak yapılmış sayılır.

Kira sözleşmesinin uzun olması 10 yıllık sebepsiz tahliye süresinin de uzamasına yol açmaktadır.

Taraflar, kira sözleşmesinin süresini belirlemekte serbesttir. Sözleşmeye konu taşınmazın yerleşim yeri ve kapsadığı işyeri hükümlerine tabi olması durumunda, kiralama süresi sonunda kira sözleşmesinin sona ermemesi halinde, kira sözleşmesi otomatik olarak yıllık artışlarla uzar.

Kiralanan mal, ikametgâh ve kapsanan işyeri düzenlemelerine tabi değilse ve 6098 sayılı TBK genel hükümlerine tabi ise süresiz olarak uzatılır.

Alt Kira Sözleşmesi

6098 sayılı TBK’nın 322. maddesine göre; Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak kaydıyla, kiralananı kısmen veya tamamen kiraya verebileceği gibi kullanım hakkını da devredebilir. Bu durum sözleşmeye açıkça yazılmalıdır.

Kiracı, kiraya verenin yazılı muvafakati olmaksızın mesken ve çatılı işyeri kiralamalarında kiralananı başkasına kiraya veremez ve kullanım hakkını devredemez. Alt kiracı, kiralananı kendisine tanınandan başka bir şekilde kullanırsa, kiracı kiraya verene karşı sorumludur. Bu durumda kiraya veren, kiracıya karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Kira İlişkisinin Devri

Kiracı, kiraya verenin yazılı muvafakatini almadıkça kiralama ilişkisini başka bir kişiye devredemez. İşyeri kiralarında haklı bir sebep olmadıkça kiraya veren bu muvafakati vermekten kaçınamaz. Kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kiraya verenin yazılı muvafakati ile kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene olan borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında, devralan, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Alt kiralama ve kira ilişkisinin devri farklı tanımlara, anlamlara ve sonuçlara tabidir. Alt kiracılıkta asıl kiracının kiracılığı devam ederken, kiracının kiracıya karşı kiracının unvanı, kira bedeli gibi sorumlulukları ortadan kalkar.

Kira Sözleşmesi Örneği

Kira anlaşmasına istinaden hazırlanan kira sözleşmesi uygulamada hatalı olarak kırtasiyelerden veya internetten hazır şablonlar olarak kullanılmaktadır ancak bu durum pek çok kişinin hak ve alacak kaybına neden olmaktadır. Makalemizde aşağıda detaylarına yer vereceğimiz kira bedeli, kiracının ev sahibine her ay ne kadar kira ödeyeceği, kira sözleşme süresi ve kira artış oranları gibi bilgiler yer almalıdır.

Sadece taslak olarak içeriğinin tamamen doğru doldurulması gereken işyeri kira kontratı örneğinin ilk sayfasını paylaşıyoruz.

ÖRNEK KİRA SÖZLEŞMESİ

İl/İlçe	İSTANBUL/ KADIKÖY
Mahallesi	…
Cadde, Sokak,  Numara	….
Kiralanan şeyin cinsi	…
Kiraya Verenin Adı, Soyadı	..     TC: …
Kiraya Verenin  ikametgahı	……..
Kiracının Adı	…… Ticaret Limited Şirketi
Kiracının ikametgahı	…. Kadıköy İstanbul İstanbul Ticaret Sicil No: …… Kadıköy  Vd: 5750455318
Bir aya tekabül eden net kira karşılığı	16.000,00 Tl Net Ve Yıllık Toplamı : 192.000,00 Tl Peşin Olarak Ödenecektir
Bir senelik net kira karşılığı	192.000,00 TL (Yüzdoksanikibin) NET VE YILLIK NAKİT VE PEŞİN ÖDENECEKTİR
Kira karşılığının ne şekilde ödeneceği	Her yıla ait kira bedeli o yılın başında 5. gününe (5 Ekim’e)kadar net , nakit ve peşin olarak kiraya veren ………..’in IBAN:…………………….. nolu banka hesabına ödenecektir
Kira müddeti	5 (Beş) YIL
Kiranın başlangıcı – sonu	01/10/2022 -30/09/2027
Kiralanan şeyin şimdiki durumu	Tam ve temiz
Kiralanan şeyin ne için kullanılacağı	İşyeri – 1. Sınıf restoran
Demirbaşlar	…. marka … model Klima, …. makine….
MÜŞTEREK BORÇLU MÜTESELSİL KEFİL	………

Önemle belirtmek gerekir ki sözleşmenin devam eden maddeleri, hususi şartlara dikkat edilmeli, kira artış oranı, damga vergisi, geçerli olarak alınacak kefalet ve tahliye taahhütnamesi hukukçu desteğiyle hazırlanarak sonradan çıkabilecek sorunların önüne geçilmelidir.

Kadıköy Avukat Mete Gençer Hukuk Bürosu olarak belirttiğimiz detaylarla ilgili araştırma ve çalışmayı yaparak kira kontratı hazırlamayla ilgili gerek kiracı gerekse kiraya veren pozisyonunda müvekkillerimize hizmet vermekteyiz.

Kadıköy avukatı olarak en üst seviye içtihat makamı Yargıtay’ın kira sözleşmesine dair önem verdiği hususlara ve mevzuata dikkat ederek danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Davanızda hak kaybı yaşamamak ve etkin hukuki savunma için tecrübeli avukatlardan destek alınmasını tavsiye ederiz.

Kadıköy Kira Davası Avukatlık Hizmeti Almak İçin Ne Yapılmalıdır?

Önemle belirtmemiz gerekir ki her sözleşme, dava dilekçesi ve hukuki sürece hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle hukuken alanında uzman İstanbul kira avukatından yardım almanızı önermekteyiz. Bu nedenle İstanbul Barosu avukatlarına ulaşabilir veya Kadıköy kira hukuku avukatı MG Hukuk olarak büromuzla irtibata geçebilirsiniz.

Kira Hukuku Hizmetlerimiz

• Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılması ve takibi
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılması ve takibi
• Kira tespit davası dilekçesi hazırlanması, dava açılması ve takibi
• İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması ve takibi
• Kira uyarlama davası
• Yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye davası ve takibi
• Yeniden imar sebebiyle tahliye davası açılması ve takibi
• Kira sözleşmeleri hazırlanması
• Tahliye taahhüdü hazırlanması
• Kira alacaklarının tahsili için icra takibi açılması ve takibi

Kadıköy kira davalarıyla ilgili Kadıköy ve İstanbul kira davasına bakan hukuk bürolarından bilgi alabilirsiniz. Kadıköy en iyi kira avukatı olarak bir belirleme yapmak doğru olmayacaktır ancak en iyi avukatlık hizmetini, mevzuatı ve gelişmeleri iyi takip eden avukatlardan alabilirsiniz.

İstanbul kira hukuku avukatı ekibimiz kira hukuku ve kira davaları konusunda 2013’ten bugüne edindikleri deneyim ve bilgiler çerçevesinde, müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak için hukuki destek vermektedirler.

İstanbul Kira Uyarlama Davası İçin Avukatlarımıza Ulaşın

İstanbul Kadıköy’de avukatlık faaliyeti gösteren MG Hukuk Bürosu İstanbul kira hukuku avukatı kadrosu  işyeri ve konut kira kontratı hazırlama, kira bedellerini artırmak için kira uyarlama davası ve tespit davası, kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, iş yeri ve konut kira sözleşmesi hazırlanması, tahliye taahhüdü hazırlanması ve ihtiyaç sebebiyle tahliye, kiraya verenin kiralanan konut veya iş yerini tahliye ettirmesi veya konutun veya iş yerinin yeniden inşası nedeniyle tahliye hallerinde meydana çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık, arabuluculuk ve avukatlık hizmeti vermektedir.

2013 yılında kuruluşundan bugüne çalışmalarına devam eden İstanbul Kadıköy avukatı Mete Gençer’e ait MG Hukuk Bürosu ve İstanbul Barosu avukatlarına ulaşarak konuya dair destek alabilirsiniz.

Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER

NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.