Kira Tespit Davası

MG Hukuk Bürosu kira hukuku avukatı kadrosu kira bedellerini artırmak ve kira bedelinin yeniden tespiti için kira tespit davası konusunda hizmet vermektedir. Kira tespit davasını kısaca açıklamak gerekirse; kira bedelinin Mahkeme tarafından tespit edilmesi talepli açılan bir dava olarak özetleyebiliriz.

Kadıköy Avukat Mete Gençer ve ekibi tarafından kira hukukundan kaynaklı davalarda kiranın ödenmemesi yani temerrüt nedeniyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi ve diğer kira tahliye davaları ve yasal süreçlerde avukatlık hizmeti vermektedir. Kira tespit davasına dair hukuki detayları öğrenmek için aşağıda yer alan mevzuat, emsal karar ve sürece dair önemli noktalardan oluşan makalemizi inceleyebilirsiniz.

Kadıköy kira avukatı olarak ayrıca iş yeri ve konut kira sözleşmesi hazırlanması, kiracılara tahliye taahhüdü hazırlanması ve ihtiyaç sebebiyle tahliye, kiraya verenin kiralanan konut veya iş yerini tahliye ettirmesi hallerinde meydana çıkan uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık, arabuluculuk ve avukatlık hizmeti vermekteyiz.

Kira Tespit Davası Hakkında Yasal Düzenleme

Son günlerde ülkemizde sıklıkla karşımıza çıkan hukuki uyuşmazlıklardan birisi de kira hukukuna dair davalar olup bunlardan bir tanesi de kira tespit davasıdır. Kira sözleşmesinin sona erdiği dönemde karşılaşılan en önemli sorun yeni döneme uygulanacak kira bedelinin ne kadar olacağı hususudur. Çoğu kiraya veren kiracısına tahliye veya kira tespit davası açmak için yasal süreçlere başvurmaktadır.

1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile eski 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış ve kira hukukuna dair düzenlemeler TBK’da yapılmıştır.

Mevzuatımızda TBK’da kira tespit davasına dair düzenlemeleri aşağıda paylaşıyoruz.

MADDE  344 -Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir…

III. Dava açma süresi ve kararın etkisi

MADDE 345-Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı  bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde,  mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira tespit davası, mevcut ödenen ve piyasadan düşük kalan kira bedelinin, rayiç bedeli yansıtmadığı hallerde açılan bir dava türüdür. Günümüzde ekonomik nedenler ve enflasyon nedeniyle ciddi kira farkları ortaya çıkmıştır. Kira tespit davasının amacı da düşük kalan kira bedelinin güncellenmesidir.

Kiracı ve kiraya veren taraf kira bedeli üzerinde anlaşmaya varamadıklarında, uygulanması gereken hukuki çözüm mahkemeye başvurarak kira tespit davası açılmasıdır. Kira tespit davası açılması neticesinde; Hakim, Borçlar Kanununda belirtilen şartlara uygun olarak kiralanan malın cinsini ve o bölgedeki emsal kira bedellerini yapılacak keşif ve bilirkişi heyetinin hazırladığı rapor doğrultusunda inceleyerek kiranın düşük olması durumunda kira bedelinin artırılarak tespiti, kiranın yüksek olması durumunda ise kira bedelini düşürme kararı gibi hakkaniyete uygun bir karar verecektir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyan yapısı gereği, kiracının tahliyesi, kira tespit davası gibi davaların belirli şartların varlığına tabi olması ve dava açma süreleri, harçlar ve diğer usuli birçok hususu barındırması nedeni ile mutlaka bir avukat ile çalışılması gereken bir işlemdir.

Uygulamada sıklıkla rastlanan bu konuda hak kaybı yaşamamanız için sürecin başından itibaren mutlaka hukuki destek almanızı tavsiye ederiz. Bu nedenle Kadıköy kira avukatı MG Hukuk bürosuna veya diğer meslektaşlarımıza başvurabilirsiniz.

Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davası; kanunen davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir (HMK m.17).

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Mevzuat maddesinde belirtildiği üzere taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır, bu durumda kira tespit davası açılamaz. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1).

Burada önemli bir husus taraflar arasında anlaşma yoksa, yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Örneğin, 1 senelik kira sözleşmesinin yenilenerek devam etmesi halinde ilk dönemden sonraki her dönem için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. Yargılama yapılırken gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişinin de olduğu bilirkişi heyetinden rapor alınacaktır.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında 5 Yıllık Süre konusuna dikkat edilmelidir. Taraflarca kira bedelinin artırımı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3).

Örneğin, 01.01.2018 başlangıç tarihli ve 7 yıllık kira sözleşmesi yapan taraflar, 5 yılık sürenin dolduğu 01.01.2023 tarihi itibariyle kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Kira davası avukatı olarak tavsiyemiz kira yenileme tarihi olan 01.01.2023 tarihinden 1 ay öncesinde ihtarname çekmek ve bu suretle dava sürecini beklemek yerine anlaşma yolunu denemeniz ancak anlaşma mümkün değilse dava açmak suretiyle süreci başlatmanızdır.

Kira Tespit Davası ve Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir mi?

Bu konuda soru işaretlerine gidermek adına aşağıdaki Yargıtay kararını paylaşıyoruz. Özetle karara göre kira tahliye ve tespit davaları farklı sebebe dayalı davalar olduğundan dolayı aynı zamanlarda bu iki dava açılabilir. Yargıtay’ın iki ayrı davanın detaylarına yer verdiği bu ilamı önemli ve güzel bir emsaldir.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 2674 Karar: 2017 / 9967 Karar Tarihi: 13.06.2017

Taraflar arasındaki tahliye ve kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, tahliye davasının kabulüne, kira bedelinin tespiti davasının reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili ve davalı tarafından temyiz edilmiş, davanın niteliği gereği davacı vekilinin duruşma isteğinin reddi ile süresinde olduğu anlaşılan temyiz isteğinin incelenmesinin evrak üzerinde yapılmasına karar verilerek dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

…Mahkemece, 6098 sayılı BK’nun 351/2 maddesi uyarınca davanın yasal süresi içinde açıldığı ve davacının da oğlunun iş yeri ihtiyacının bulunduğunun gerçek ve samimi olduğu kanaatine varıldığı belirtilerek davalının kiralanandan T.B.K’nun 351/2 ve 350. maddeleri uyarınca tahliyesine, yasal şartları oluşmadığı gerekçesiyle kira bedelinin tespiti davasının reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1-) Davalının temyiz itirazlarının incelenmesinde; İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

…. Bu durumda bilirkişiden ek rapor alınarak veya gerekirse yeniden keşif yapılarak taşınmazın bulunduğu konum, büyüklük, yapılacak işe uygun olup olmadığının Yargıtay denetimine elverişli ayrıntılı raporla saptandıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.

2-) Davacının temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

…Davaya dayanak olan 15/04/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 5. maddesinde kira artışının TÜFE oranında yapılacağı kararlaştırılmıştır. Mahkemece, yıldan yıla yenilenen kira dönemlerinde davalının TÜFE oranında artırım yapmak sureti ile kira bedellerini ödediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; kira parasının miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre, davalı taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir.

Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira parası olmadığı için davacının kira parasının mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Davalı tarafın tespit edilecek miktarı ödeyip ödemediği hususu, dava açılmasına sebep olup olmaması ve yargılama giderlerinden sorumluluğunun belirlenmesi yönünden sonuca etkilidir. O halde mahkemece sözleşmedeki artış oranı gözetilerek davalı kiracının ödediği miktardan az olmamak üzere kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

Kira Tespit Davası Öncesi Arabuluculuk

Kira hukuku uyuşmazlıkları için 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk dönemi başlayacaktır. Buna göre kiracı veya kiralayanın kira bedeli yani kira tespit davası veya tahliye ile ilgili dava açmadan önce arabulucuya başvurması zorunlu olacaktır. İş hukukundan doğan davalar, ticari davalar, tüketici davalarında uygulanan zorunlu arabuluculuk kapsamına 1 Eylül itibarıyla kira davalarının yanı sıra kat mülkiyetinden doğan davalar, komşuluk hukukundan doğan davalar, ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar da alınmıştır. Kira uyuşmazlıklarının mahkemeye intikal etmeden arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşması, tarafların daha az masrafla ve daha hızlı ve barışçıl bir yöntemle uzlaşmaları ve Mahkemelerin iş yükünün azalması amaçlanmıştır. 

Kadıköy Kira Davası Avukatlık Hizmeti Almak İçin Ne Yapılmalıdır?

Önemle belirtmemiz gerekir ki her dava dilekçesi ve hukuki sürece hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle kira tespit davası sürecinde hukuken alanında uzman İstanbul kira avukatından yardım almanızı önermekteyiz. Bu nedenle İstanbul Barosu avukatlarına ulaşabilir veya Kadıköy kira hukuku avukatı MG Hukuk olarak büromuzla irtibata geçebilirsiniz.

Kira Hukuku Hizmetlerimiz

• Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılması ve takibi
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılması ve takibi
• Kira tespit davası dilekçesi hazırlanması, dava açılması ve takibi
• İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması ve takibi
• Yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye davası ve takibi
• Yeniden imar sebebiyle tahliye davası açılması ve takibi
• Kira sözleşmeleri hazırlanması
• Tahliye taahhüdü hazırlanması
• Kira alacaklarının tahsili için icra takibi açılması ve takibi

Kadıköy kira davalarıyla ilgili Kadıköy ve İstanbul kira davasına bakan hukuk bürolarından bilgi alabilirsiniz. Kadıköy en iyi kira avukatı olarak bir belirleme yapmak doğru olmayacaktır ancak en iyi avukatlık hizmetini, mevzuatı ve gelişmeleri iyi takip eden avukatlardan alabilirsiniz.

İstanbul Kira Tespit Davası için Avukatlarımıza Ulaşın

İstanbul’da faaliyet gösteren MG Hukuk Bürosu İstanbul kira hukuku avukatı kadrosu işyeri ve konut kira bedellerini artırmak için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, iş yeri ve konut kira sözleşmesi hazırlanması, tahliye taahhüdü hazırlanması ve ihtiyaç sebebiyle tahliye, kiraya verenin kiralanan konut veya iş yerini tahliye ettirmesi veya konutun veya iş yerinin yeniden inşası nedeniyle tahliye hallerinde meydana çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık, arabuluculuk ve avukatlık hizmeti vermektedir.

2013 yılında kuruluşundan bugüne çalışmalarına devam eden MG Hukuk Bürosu’na ve İstanbul kira davası avukat kadromuz için bizlere ulaşabilirsiniz.

Saygılarımızla,
Kadıköy Avukat Mete GENÇER

NOT:
Bu internet sitesindeki her türlü bilgi İstanbul Barosuna kayıtlı MG Hukuk Bürosu tarafından yalnızca bilgilendirme amacıyla, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirtilen ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanmıştır.